招商地产：雄厚资源迎“飞跃”

　　公司具备优质项目资源和大股东背景、低成本融资能力、强开发能力、加上原先的短板周转的持续改善，看好公司持续发展空间。

　　投资要点：

　　11年实现EPS1.51元，符合我们11年初维持的预测，净利润25.9亿，增29%。每股净资产11.9元，10派2元。营收151.1亿，增9.6%；毛利率52.4%，净利率17.2%，升12.6、2.6百分点；期间费用率4.5%。

　　公司具备优质的资源、雄厚的背景、极低的融资成本、优秀的开发品质，而周转的加快很好地将各项资源充分利用，我们判断在管理层的坚定决心及执行力下，以销售额、工程节点、利润为三大考核指标，同时以销定产、以销定投的策略将持续激发项目团队积极性。

　　11年销售120万方、210亿元，同比增26%、44%，均价17500元，增14%；12年计划销售124万方、210亿元，同比持平。我们认为：210亿计划相对可售量偏保守，配合“招商局140周年”促销，预计12年1季度认购将超60亿元，全年销售同比增长超20%可能性大。

　　作为KPI的重要部分，快周转体现在各工程节点上。11年新开工、竣工、在建292、85、518万方；12年计划290、240、560万方，同比增长-1%、182%、8%。11年新开工同比增长超过100%。

　　年末现金145亿，真实资产负债率48.3%，净负债率31.4%，财务安全性极高并具扩张能力。融资能力出色是公司的传统优势，11年银行借款占公司总负债的比率为39.9%，同比上升6.2个百分点。

　　11年底预收账款169亿元，已锁定12年业绩超80%，业绩锁定性排行业前列。虽然销售利润率下滑是行业普遍状态，但是对于招地的高盈利而言，降价对利润的侵蚀远低于低盈利公司（土增税作用）。

　　预计12、13年EPS1.91元、2.43元，NAV25.0元，较股价折让20%。公司具备优质项目资源和大股东背景、低成本融资能力、强开发能力、加上原先的短板周转的持续改善，维持增持评级，目标价25元。

　　国泰君安-招商地产：雄厚资源基础上的加快周转，带来飞跃