中华企业：销售有好转 短期有压力

　　2012年一季度每股业绩0.08元:

　　中华企业今日公布2012年一季报,期内实现营业收入8.3亿元,同比增长29.4%,净利润1.2亿元,同比下滑10.8%,合每股盈利0.08元,略好于预期,主要因期内1.8亿元投资收益的影响。

　　销售有所好转,业绩锁定性仍低:一季度中华园、浦东古北御庭项目以价换量举措(价格调整约15%~20%)效果明显,单季度销售商品、提供劳务收到现金11.3亿元,仅次于2010年同期高位。预收房款较年初增长24.3%至15.9亿元,占我们今年未结算收入预测的56.4%,收入锁定性不强。

　　财务费用依然高增长:三项费用率较去年同期降低2.6个百分点至31.1%,但远超行业平均水平;其中财务费用达1.8亿元,同比增长34.3%,主要因信托融资规模扩大、借款利率上升影响。

　　投资收益是公司盈利主要来源:受财务费用高企拖累,期内公司营业利润仅1800万元,低于预期;但期内录得投资收益1.8亿元,同比基本持平,是公司业绩的主要来源。

　　信托集中到期,短期偿债压力大:公司净负债率较上年末略降6.6个百分点至175%,仍处于行业高端;一年内到期借款和短期借款合计达60.7亿元,而且2012年2季度至2013年共有本金约40.8亿元的信托集中到期,而在手现金仅15.9亿元,短期偿债压力大。

　　发展趋势:

　　公司2012年销售主要看美兰湖中华园、古北御庭等项目,目前在手现金只有16亿,净负债率高达175%,而信托集中到期还本付息压力巨大,我们认为公司未来将继续加大降价促销力度,加快资金回笼。公司预收款锁定收入程度低,短期的业绩增长也将面临较大不确定性。

　　估值与建议:

　　我们暂时维持公司2012、2013年盈利预测为每股0.32元、0.36元,对应同比增长-40%、13%。公司股价对应2012、2013年市盈率分别为16.6倍和14.7倍,对2013年净资产值有2%的折让。

　　我们认为公司在近年盈利增长难度大,估值并不便宜,维持“中性”评级。