趁低买一只内房股等季尾大反扑

    港股踏入第三季，配合中国人民银行的全面降准措施已于7月15日生效，市场预算可释放长期货金达1万亿元人民币。

    笔者认为将有利下半年国内经济发展，对内房在9月或之后前景看好，配合6月尾以来恒指表现反覆，即使基本面良好的内房股的价格走势亦见受累，反成吸纳时机，万科企业 (SEHK:2202) 是其中之一。

    集团主要在中国从事房地产开发、物业管理服务、租赁住宅服务以及商业开发与运营，项目覆盖北方区域 (如北京、天津、大连、长春等)、南方区域 (如深圳、广州、厦门及惠州等)、上海区域 (如上海、杭州、宁波、南京等) 及中西部区域 (如成都、重庆、贵阳、乌鲁木齐等)。

    市账率分析合理值

    于今年4月22日傍晚发布的2021年第一季报告显示，截至2021年3月底股东应占溢利约12.92亿元 (人民币·同下)，较2020年同期溢利约12.49亿元，增长3.44%。而截至今年3月底资产净值约2,257.07亿元，而截至今年6月底已发行股数约116.18亿股 (A + H股)，计出每股净值折合为23.0074港元，相对今年7月19日上午收报22.80元，市账率为0.99倍，略低于1.00倍反映就基本面而言现价已处于合理水平。

    而参考于2018至2020年之每年市账率为0.94至2.67倍，平均值为1.62倍，高于现时的0.99倍，反映现价实则偏低。平均值相对每股净值为23.0074元，计出每股合理值为37.35元，较22.80元之潜在升幅为63.82%。

    另外两种估值参考

    另看截至今年3月底倒数的12个月的股东应占溢利约415.58亿元，相对现时已发行股数，每股盈利折合为4.2350港元，对比22.80元之市盈率为5.38倍，参考上述三个财年之每年市盈率为5.02至12.30倍，平均值为7.88倍，高于现时的5.38倍，同样反映现价偏低。平均值相对上述每股盈利为4.2350元，计出每股合理值为33.35元，较22.80元之潜在升幅为46.27%。

    至于团于2014至2020年每股股息介乎0.5000至1.2500元 (人民币·同下)，平均值为0.8888元，2020年为1.2500元，期内最高。每股股息折合为1.4899港元，相对现价22.80元，计出股息率为6.53%。参考上述三个财年之每年股息率平均值为4.59%，相对上述每股股息，计出每股合理值为32.45元，较22.80元之潜在升幅为42.32%。

    综合上述三种分析，每股合理值为32.45至37.35元，平均值为34.40元，笔者认为集团的每股合理值不少于此值，表示现价有上升空间，较现价产生潜在升幅接近51%，连同股息率超过6.5厘，预期一年回报率超过57%。

    今年2月25日高见35.00元 (暂为2021年最高价)，之后不断反覆向下，较今年7月14日最低收报22.60元，不足五个月累跌逾三成五。现价22.80元较22.60元只差0.88%，少于一成相距偏小，并且现处2017年7月以来的低水平，距今历时约四年，反映现价进场风险不大。

    此股显然属中长线投资性质，持货不少于一年可看目标价为34.00至36.00元；而止蚀位为买入价下跌20%可考虑离场。另须留意鉴于近期恒指表现波动，遇上股价下挫时，投资者应严守止蚀为佳。