房地产：开发投资增速维持在较高水平

    调控持续18年销售增幅回落明显。2018年全国商品房销售面积合计17.16亿平方米,其中商品住宅销售面积14.79亿平方米,同比分别上升1.3%和上升2.2%。全年商品房销售额合计14.99万亿,商品住宅销售额合计12.63万亿,同比则分别上升12.2%和上升14.7%,销售额涨幅也持续回落,但仍保持在双位数水平。预期19年城市间楼市无论政策还是销售上将继续进一步分化,而整体销售增幅进一步下降可能性存在。

    房价走势平稳。12月份新建商品住宅价格指数同比上升10.6%,涨幅较11月末上升0.3个百分点,也为近一年来涨幅最大水平;环比方面,12月70大中城市新建商品住宅价格指数环比上升0.8%,环比涨幅较11月末下降0.2个百分点,近几个月环比涨幅有一定幅度回落。近几个月部分城市出现楼市政策微调,限价力度有所减弱,统计成交房价出现涨幅扩大情况。

    开发投资增速维持在较高水平。18年全国房地产开发投资完成额累计达12万亿元,累计同比增速为9.5%,开发投资增速持续回落,为年内最低水平,但仍维持在近四年的高位。另一方面,房地产开发投资增速仍维持在近几年的高位,明显高于基建等投资增速,其稳经济作用明显。 行业研判及投资建议。18年全国商品房销售面积及销售金额涨幅均出现明显收窄,但销售金额涨幅继续保持较高水平,同时绝对值在创历史新高。在贸易战持续预期之下,房地产对于经济的维稳作用相对突出。近期部分城市楼市政策出现微调,未来范围进一步扩大可能性提升;1月份央行降准释放流动性,同时政策对于民企、中小企业融资扶持力度加大;预期行业整体资金面及政策面最悲观时期过去。预计19年楼市整体销售量仍维持历史高水平,楼市保持平稳(销售量价保持平稳)预期仍相当高。行业当前整体估值水平跌至历史底部,对比其他行业超跌明显。在行业集中度加速提升,强者愈强背景下,更看好龙头房企的未来行情走势。建议投资者关注销售高增长,业绩确定性高,估值便宜及股息率理想的龙头地产股,如万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、华发股份、华夏幸福、荣盛发展等。

    风险提示。经济下滑超预期;销售出现大幅回落（东莞证券）