房地产行业：木棉花开,冬不再来!

    总结:木棉花开,冬不再来!近年来,越南成为实业和房产投资热点区域,2018年进入胡志明楼市最多的外国人来自中国,占比近30%,我们认为其中一个很重要的原因是经历了中国楼市暴涨的中国人,都想要有再来一次的机会,没买的重新买,买了的多买点。那到底越南是不是十年前的中国,越南的房产是否值得买呢,未来还有上涨空间吗?我们调研了胡志明市区8个楼盘,并调研了胡志明市开发商、房产中介及资产管理机构,并根据自己的深度观察寻找答案。从购房人口占比、人均收入水平、城镇化率、城市规划及交通建设、房价绝对水平等多方面来看,越南和十年前的中国非常接近,但是现在的越南是十年前的中国,十年后的越南却未必能达到今天中国的成就,因此最终高度不可直接对比,从买房角度,我们认为需要越南盾和美元两个视角去看,从本国居民角度,我们认为越南本币计价的胡志明房价上涨空间仍然较大,毕竟对于一个国家最大的经济都市还在建设第一条地铁线的情况下,当地居民在没有真正见到之前,是很难真正想象或者感受这些交通建设带来的巨变;但对于外国投资者来讲,需要注意的是汇率贬值以及杠杆损失(越南买房没法和在国内买房那样轻松借贷)都将压制最终收益率。

    越南地产历史--历经三轮周期、振荡上涨趋势明显:1)高速腾飞期(2004-2008)--需求强劲、量价暴涨、城镇化率29%:2006年11月越南加入WTO,GDP平均增长7%,美元对越南盾汇率相对稳定16000左右,不过由于货币总量暴增,M2五年平均增速超过32%,CPI同比增速在2008年达到惊人的19.9%,居民购房保值意愿强烈且居民对经济前景大为看好,2007年房地产销量创出天量,超过1万套,公寓均价突破1千美金/平,最高达到1650美金/平米左右,但当时汇率算,约2801万越南盾/平米。2)调整衰退期(2009-2013)--加息加税、量价齐跌、城镇化率32%:2008年加息以及2009年加税导致2009年房价大幅下跌37%至1000美金/平米左右,汇率大幅贬值近26%至20828;但2009年之后越南政府又持续大幅降息恢复至9%的水平,同时2010年宣布鼓励越侨买房,销量在2010年一度暴增至1.3万套左右,由于越侨精通信贷杠杆推升按揭利率上升至近20%,使得2011和2012年大幅回落甚至腰斩至不足5000套水平。3)健康发展期(2009-2013)--货币稳定、量价缓涨、城镇化率36%:经历了金融危机和欧债危机的影响之后,越南经济重新回归增长,平均GDP增速也恢复到6.4%的水平,政府在2014年推出30万亿越南盾的购房贷款计划,2015年《住房法》修改放宽外国人买房条件大幅推升了地产销量,销量更是在2015年放宽当年爆冲至超过3W套,价格在2018年恢复至1210美金左右,需要注意的是,以美元计价并未创新高,但是如果以本币计价,由于2008和2018年的汇率分别是16977和22825,对应本币价格2018年达到3523万越南盾/平米超过2008年的2801万越南盾/平米近20%。

    越南地产现状--供需两旺价格上涨、租金收益率高位略降:1)供需两旺均在3W套、去化率高达80%、按揭贷款利率较高近10%;2)库存量整体偏低不足一年、豪华住宅供应紧缺仅占2%;3)外国投资者逐渐增多、中国投资者占比最高:2018通过CBER在越南购房的客户中,中国大陆占比30%,韩国22%、香港11%是最高的三个地方。购房者的目的中,用于自己居住的占比约20%,比2016、2017有明显下降,显示投资比例较高;其中准备转售(Buy-to-gain)的占比约22%,准备转租(Buy-to-let)的占比约58%;4)租金收益平均6%、但高位略有下降:胡志明平均租金收益率6%,而新的开发区第二区(类似上海浦东新区)由于整体房价相对较低,租金收益率则最高达到8%,对比国内2%左右的租金收益率,这样的租金较难相信,但其实纽约等主流城市也有近6%的租金收益率,但随着2015-2018年四年的销售量逐渐竣工交房,将使得买房用作租赁的面对更大的压力,租金收益率预计会持续下行。

    越南地产趋势--像十年前的中国、房价上涨空间仍大、但最终高度不可直接对标:1)越南人口结构接近2007年的中国:首次购房人口(25-44岁)占比来看,越南2016年首次购房人口占比为32.9%,与2007年中国(33.2%)接近;2)越南收入水平接近2006年的中国:从人均GDP看,和中国2004年接近(1560美元);从可支配收入角度,越南2016年人均可支配收入水平为1603美元,和中国2006年接近(1739美元);3)越南城镇化水平接近2000年的中国:越南2018年末的城镇化水平约36%,相当于2000年中国的水平,我们预计城镇化的提升将会是未来越南房地产市场重要的驱动力;4)越南城市规划水平接近1995年的中国、地铁还在盖一条;5)越南典型楼盘房价绝对价格水平接近2006年的中国。

    风险提示:越南经济不及预期、越南盾汇率贬值（天风证券）