房地产土地行业：房地产即将进入短周期的衰退期

    土地供应(2018.12.10-2018.12.16):百城土地供应建筑面积同比下降50.53%本周100城土地供应建筑面积合计2161.7万平方米,环比下降25.38%,同比下降42.8%,累计上升11.47%,较上周下降1.67个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为136.

    13、1045.62、979.95万平方米,环比增速分别为-8.71%、-16.14%、-34.71%;同比增速分别为-39.41%、-25.66%、-54.38%;累计同比增速-14.03%、7.58%、17.37%,较上周分别增加-0.77、-0.93、-2.37个百分点。

    本周100城土地挂牌均价1923元/平方米,环比下降4.99%,同比下降6.2%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为5627、2282、896元/平方米,环比增速分别为-9.59%、-16.13%、-22.42%;同比增速分别为-31.65%、-18%、-12.84%。

    土地成交(2018.12.10-2018.12.16):百城土地成交建筑面积同比下降21.55%本周100城土地成交规划建筑面积2803.57万平方米,环比上升2.81%,同比下降18.57%,累计同比上升1.39%、较上周减少0.62个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为221.35、1056.2、1526.03万平方米,环比增速分别为-59.94%、13.75%、22.48%;同比增速分别为-10.31%、-29.31%、-10.33%; 累计同比增速分别为-13.96%、-2.53%、6.56%,较上周分别增加0.

    13、-0.85、-0.51个百分点。

    本周100城土地成交均价2918元/平方米,环比下降6.53%,同比上升46.56%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为12773、2505、1774元/平方米,环比增速分别为75.55%、-19.43%、37.52%;同比增速分别为115.72%、40.26%、10.74%。

    本周100城土地成交总价818.04亿元,环比下降3.93%,同比上升19.31%。

    累计下降6.66%,较上周减少1.21个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为282.73、264.54、270.77亿元,环比增速分别为-29.68%、-8.35%、68.43%;同比增速分别为93.48%、-0.85%、-0.7%;

    累计同比增速分别为-17.73%、-12.82%、11.64%,较上周分别增加2.63、0.19、-0.37个百分点。

    投资建议:我们回顾过去20年的房地产周期及政策,地产政策周而复始、上压下托,始终如一的就是希望房地产市场保持稳定健康发展,目前经过两年调控,房地产即将进入短周期的衰退期,基于因城施策的方向,我们认为地方政府大概率会对地产有所放松,但中央层级的刺激政策预期较低,基于投资矩阵,我们维持地产行业“强于大市”的评级,基于政策博弈和基本面短期看好住宅地产(万科、保利)、基于持续利率下行建议关注商业地产及管理(光大嘉宝、中国国贸、陆家嘴)、基于交房和竣工大幅提升看好物业行业及公司(南都物业)。

    风险提示:政策放松不及预期、基本面下滑超预期。（天风证券）