房地产：建立房地产长效机制从“1+3”入手

     投资要点:

    上周( 18/12/29-19/01/04)主流46城一手房周成交617万平米,环比-34%;其中,一二线环比-35%、三四线环比-30%;2018年12月成交同比+g%,较11月上升0.5pct,其中一二线同比+lg%、三四线同比_lg%,分别较11月+0.2pct和-3.2pct,其中一二线城市仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交70万平米,环比-45%;18年12月累计成交483.1万平米,较17年12月同期同比下降26%,较11月下降15pct;库存方面,上周15城推盘环比-34%,周成交雕盘比0.95倍,高于上周的0.82倍,高于11月的0.66倍;15城可售面积8,138万平米,环比上升O.1%;3个月移动平均去化月数为93个月,环比下降04个月;行业依然处于低库存阶段、并处于加库存阶段。政策新闻方面,1月4日中国人民银行决定从定向降准转向全面降准、下调金融机构存款准备金率1个百分点,同时2019年一季度到期的中期借贷便利(MLF)不再续做,净释放长期资金约8,000亿元;华尔街见闻称成都个别银行差别化执行9折房贷;资金端环境逐步改善。2018年百城房价累计涨幅为5.1%,较2017年收窄2.lpct;海南多城楼市交易处于低谷,成交量下跌明显,调控已显成效,政策似无继续从严必要。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑,而从近期中央政治局会议以及中央经济工作会议表态来看,目前行业积极因素正在酝酿,政策和资金环境都有望逐步改善,目前AH股主流房企19PE估值仅3-7倍,对比美国龙头次贷危机前估值底6.5倍,目前主流房企NAV折价40-70%,均表明估值已经处于底部,维持行业推荐评级以及看多龙头,维持推荐:一二线龙头:万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇;二线蓝筹(资金放松受益型):新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。

    支撑评级要点房地产行业数据:上周46个重点城市新房合计成交616.7万平米,环比下降34.4%,2018年12月一手房合计成交3365.8万平米,较11月同期环比上升17.6%,较17年12月同期同比上升9.4%。其中当月成交同比较11月上升0. Spct;其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:-54. 2%、一28. 2%、- 33.0%、一23.0%,当月月成交同比分别为:+24.2%、+17.8%、-8. g%、一34. 1%。15城可售面积为8137.7万平米,环比上升0.1%;3个月移动平均去化月数为9.3个月,环比下降0.4个月。

    主要政策新闻:央行下调存款准备金率lpct,净释放长期资金8000亿元。中国房地产业协会前副会长兼秘书长指出,建立房地产长效机制从“1+3”入手。

    国务院批复河北雄安新区总体规划,严禁大规模商业房地产开发。北京2018年土地成交约1683亿,同比-40%。2018年百城房价累计涨幅为5.1%,较2017年收窄2.lpct。2018年12月北京二手房成交量环比+24.7%,同比+6.8%。2018年12月深圳新房成交3375套,环比+70%。海南多城楼市交易处于低谷,成交量下跌明显。2018年12月份香港楼宇买卖合约总值430亿港元,同比-50. 3%。

    公司动态跟踪:2018年12月销售:万科销售面积439万方(-3. 2%),销售额630亿元(+1.3%);融创销售面积296万方(-32.7%),销售额446亿元(-30.5%):

    金地销售面积165万方(+51.1%),销售额额286亿元(+45.9%);中南销售面积178万方(+9%):销售额207亿(+12%)。2018全年销售:万科销售额6070亿元(+14.5%),碧桂园权益销售额5019亿元(+31.3%),融创销售额4650亿元(+27%),金地销售额1623亿元(+15.3%),中南建设销售额1466亿元(+52%)。

    一周板块回顾:上周SW房地产指数上涨1.68%,沪深300指数上涨0.84%,相对收益为0.85%,板块表现强于大市,在28个板块排名中排第9位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:实达集团、中国武夷、华鑫股份、空港股份、阳光股份。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。（华创证券）