九置亏转盈 收息价值强势复苏？

    疫情重挫旅游业，面向旅客消费的零售商户大受打击，在黄金地段拥有两项核心零售物业的九龙仓置业（SEHK：1997）表现如何？分派能力复原未？

    疫情不利租赁表现

    九置旗下组合有两大核心物业——位于尖沙咀的海港城及位于铜锣湾的时代广场。两个旗舰级零售项目向来是旅客必到购物胜地，尤其是惯于来港选购名牌商品的中国内地旅客。

    疫情中边境通行不便，内地来港旅客大减，据旅发局公布的数据，今年上半年来自内地的访港旅客人次同比减少了99.1%。

    消费人流大缩水，本地消费力未能填满空缺，租户销售表现受挫，业主的租赁表现亦难以独善其身。尽管两项物业的租用率依然企稳在90%之上，但租金收入依然受压，九置在疫市中投放更多营销开支刺激本地需求亦令商场收入边际下跌。

    海港城商场的收入在今年上半年同比下跌11%，营业盈利同比下跌了19%。时代广场的商场收入则按年减少11%，营业盈利更有36%同比跌幅。

    写字楼物业防守弱

    两大旗舰零售物业表现不振，但九置的组合中理应有较强防守力的写字楼物业的表现同样不振。当中，海港城写字楼的出租率下跌至82%，收入及营业盈利分别按年跌13%及15%。

    时代广场写字楼的收入跌幅较轻微，只有1%，但租用率同样偏低，只有88%。

    表现较为正面的是九置旗下中环写字楼，包括会德丰大厦及卡佛大厦，期内租用率分别达95%及94%，整体收入及营业盈利仅分别下跌3%及4%。

    亏转盈仅为帐面变化

    整体租赁表现疲弱，但九置今期业绩成功扭亏为盈，期内股东应占盈利达29.7亿元（港元．下同时），相对去年同期录得亏损约44.5亿元。

    不过，亏转盈主要源于物业公平值波动，期内因投资物业公允价值下跌所录得的亏损只有约2.8亿元，而去年同期相关亏损则达75亿元。

    结语

    由于公平值波动属于非现金项目，九置的分派能力不会因而有所改善，而期内整体租赁表现疲弱将会继续为集团分派带来压力。