房地产：涨幅过快的城市受政策打压整体销售降温

    市场综述:

    上周房地产指数(申万)下跌4.63%,同期上证综指下跌3.86%,房地产板块表现弱于大盘。板块内个股方面,格力地产高送转行情致上周大涨14.32%,合肥城建则延续前期强势,上周涨幅为9.93%。国海房地产行业投资组合上周为空港股份、嘉凯城、北京城建、世联行、莱茵体育,其中组合中的嘉凯城公告被恒大地产借壳收购,组合的平均收益率为-14.79%,本周投资组合保持不变。

    上周成交概述:

    一手商品住宅方面,28个重点城市成交面积为674.5万平方米,环比增长4.7%,同比增长57.5%,2016年初至今累计同比增长51%,上周成交相比于2016年周均增长11%;其中一、二、三线城市分别环比增长8%、6.6%和下降2.7%,同比增速方面,一、二、三线城市分别同比下降3.1%、增长81.6%和61.1%。

    二手商品住宅方面,8个重点城市周成交面积为257.4万平方米,环比下降0.9%,同比增长66.5%,年初至今累计同比增长105.5%,上周成交相比于2016年周均增长46.7%。

    库存方面,所跟踪的11个城市可售面积7167.8万平方米,环比上周增加8.9万平米,平均去化周期32.1周,环比上周减少0.4周。

    行业及公司重点新闻:

    香河出台楼市限购细则,细则明确非香河本地户籍家庭在香河县无自有住房的,仅限购买一套商品住房,并且购房首付款比例不低于30%,同时要求房地产项目在备案后3个月内不得进行调价。

    上海各银行25日起将暂停与链家等6家房产中介合作一个月。

    南京房价“限涨令”出台,年化涨幅8%-12%。

    恒大地产收购嘉凯城52.78%股权,成为嘉凯城控股股东。(详细内容请见正文)

    投资建议:4月份以来购房者入市情绪较3月份有所冷却,但整体成交量仍维持在高位,前期涨幅过快的城市受政策打压整体销售降温,部分重点区域如南京、香河等地相继出台收紧政策,与此同时,部分库存量较大的地区则继续出台鼓励措施,政策分化愈加明显。整体来看,今年以来地产销售及新开工的超预期提升显示行业基本面的持续改善,在去库存的大背景下预计后续政策层面将趋于友好,保障房货币化安置及公积金贷款方面相关政策值得期待,维持行业“推荐”评级,个股方面我们当前建议关注北京城建、空港股份、三湘股份、莱茵体育等。

    风险提示:1)行业销售大幅低于预期;2)房企转型进度低于预期;3)房地产去库存政策低于预期等。（国海证券）