物流仓储行业：未来电商仍将是物流地产的重要推动力

　　1.1 何为现代物流地产？

　　现代物流仓储设施（亦称“高标仓库”），也是仓储设施中最精华的一部分。如果做一个类比，现代物流地产之于传统通用仓库的区别，就是“购物中心”之于“露天市集”。

　　现代物流地产具有诸多优点。其往往处于现代物流的干线运输核心节点，出租率高，稳定性亦强，抗经济波动能力强。

　　现代物流地产，在拿地选址、开发建设、配套设施、招商运营等环节均有较高的要求。

　　时效性是现代物流业的立身之本，为了满足快速运送需要，现代物流地产往往选址在城市周边的海陆港口、交通干线附近。

　　现代物流地产，为满足日益增长的物流运输效率要求，往往有更开阔的空间，也有更完善的交通运输设施方便货物的装卸，满足快速的中转需求。

　　在建筑上，亦有更高的标准，对于净高、地基承重、消防、采光、空气循环等都有更高要求。

　　1.2 供需结构矛盾，天然稀缺资产

　　过去，我国物流地产长期保持“总量充足，高标仓稀缺”的竞争格局。而行业的供需错配，进一步激化了行业的供需结构。

　　一方面，近年物流业需求的持续高速增长，2019年全国社会物流总额达到298万亿元，社会物流总费用达到14.6万亿元。2015-2019年的复合增长率达到8.0%。

　　而在供给端，仓储设施面积增速持续放缓，根据中国仓储与配送协会推算，截至2019年底，我国营业性通用（常温）仓库面积10.8亿平方米，同比增长1.9%，增速逾6年持续下降。2015-2019年的复合增长率仅为3.1%。

　　而这还是通用仓库（包含高标仓和低标仓）的数字，现代物流地产（高标仓）市场存量更为稀缺，截至2019年6月末，我国现代物流仓储设施面积占总物流仓储设施面积的比例仅约7%。

　　1.3 供需关系长期难以缓和

　　土地端供不应求。近几年，地方政府对于物流仓储用地的出让比例和绝对数量均呈下降趋势。

　　一方面是物流仓储用地已经完成了大量出让阶段；

　　另一方面，物流用地性价比相对较低，不仅出让划拨价格低，而且对当地贡献的地均税收、固定投资、GDP增长和就业人口均低，地方政府出让物流仓储用地动力弱。

　　因而，物流地产土地市场供不应求，土地资源竞争激烈，短期难以改善。

　　另一方面，低标仓改造为高标仓亦困难重重。

　　一是大量的低标仓库是零散的小型仓库，其本身所有土地面积已不足以支持改建；

　　二是即是有足够大的面积，改建过程亦需要重新规划审批，其效率相对亦较慢。

　　而需求端，随着互联网零售崛起，高标仓储需求与日俱增

　　电商零售及快递业务量仍保持中高速增长趋势

　　预计未来电商仍将是物流地产的重要推动力

　　总而言之，我们看好高标准物流仓储设施的需求持续性。

　　现代仓储无法满足上游产业日益增长的需求，物流仓储空置率持续下降；

　　而短期供给无法迅速放大，这将进一步推高物流仓储资产的租金回报率。

　　风险因素

　　新增仓储用地获取不确定的风险。（中信证券）