万科A：开始推盘 分享盛宴

    核心观点

    公司主流定位中小户型，在房地产调控下的刚性需求中最受益，看好公司持续销售能力，坚定看好一线地产股，区别对待二三缝地产股，建议超配一线地产公司分享集中度提升带来的收益。

    具体内容

    从万科的销售历史来看，其产品主要以满足刚性需求为主，144平米以下主流产品占比高达9000，在目前市场支持首次置业的背景下万科无疑是最受益的。预计万科2012年的可售有效货值在1700亿左右，从3月份起公司新推盘开始加大，预计公司3月份成交环比改善较大。3月份全市场的供给较大，企业仍然会选择采取促销的方式加快开盘去化，在银行信贷的支持下有利于看好3月份的成交，而对于满足刚性需求的万科来说，去化将较为理想。

    在2012年的房地产市场将是行业集中度提升的元年，在经历了十年的高速成长后，人均建筑面积己达到32平米，虽然离人均35平米的小康水平还有距离，但应该说过去高速发展的阶段已经一去不复返，未来增长将进入较为平稳的阶段。并且随着调控的深入，企业面临去杠杆化，利润率下滑等现象，中小企业已经逐步淡出这个行业，市场已经逐步进入集中度提升的阶段。公司未来将充分受益于行业集中度的提升，目前万科处于非常好的发展态势，公司经过08年的调整后已经建立起满足3000亿规模的管理平台，约束其发展的管理瓶颈已经解决。同时土地市场正在逐步走低，万科目前良好的财务状况将为其提供抄底土地市场的能力。