上实发展：地产转型升级

    投资要点：

    事件。公司公布2020 年年报。报告期内，公司实现营业收入80.49 亿元，同比减少9.21%；实现归母净利润8.18 亿元，同比增加4.59%。报告期内，公司拟向全体股东每10 股派发现金红利1.56 元（含税）。

    报告期内，公司营业收入80.49 亿元，同比减少9.21%，其中，房地产销售实现营业收入48.85 亿元，同比减少20.5%；工程项目收入18.96 亿元，同比增加31.39%；物业管理服务收入8.61 亿元，同比增加7.36%；房地产租赁收入3.39 亿元，同比减少16.3%。

    公司主营业务为房地产开发与经营。根据公司2020 年年报披露：2020 年，公司签约面积约22.92 万平方米，签约金额约50 亿元。2020 年12 月公司以挂牌价38.93 亿元成功摘得上海虹口北外滩90#地块商办用地，该地块紧邻公司正在开发建设的北外滩89#地块，对公司更好地参与上海北外滩区域建设产生协同效应。报告期内，公司在建项目9 个，在建面积约192 万平。物业管理方面，公司新拓展了23 个项目、续约39 个项目，新增面积138 万平方米，在管面积达到2665 万平方米。

    2020 年，公司共计实现销售金额约50 亿元，销售面积约22.92 万平，实现结转收入金额约48.82 亿元，结转面积约26.56 万平，报告期末待结转面积约54.47 万平。

    2020 年，公司对外股权投资总额为76298.17 万元，比上期增加6301.42 万元，增加9%。2020 年11 月，公司拟出资1 亿元共同发起设立四川川沪合作创新股权投资基金合伙企业（有限合伙），投资方向以人工智能产业为主。

    截至2020 年12 月31 日，公司已实际出资5000 万元。

    投资建议。地产转型升级，“中性”评级。公司主营业务为房地产开发与经营。

    经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。同时推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产业等领域实现主业升级。我们预计公司2021-2022 年将实现EPS 是0.55 元和0.68 元。我们参考同行业相关公司估值水平，给予公司2021 年8-9 倍动态PE 估值，对应的合理价值区间为4.40-4.95 元，维持“中性”评级。

    风险提示：公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。（海通证券）