中南建设：销售稳步增长 布局进一步完善

    事件:4月22日晚,公司公告18年年度业绩,2018年度公司实现营业收入401.10亿元,同比增长31.28%;实现归属于上市公司股东净利润21.93亿元,同比增长219.09%;实现基本每股收益0.5912元,同比增长219%。

    业绩高增长:2018年度公司实现营业收入401.10亿元,YOY+31.28%;实现归母净利润21.93亿元,调整前YOY+263.90%,调整后YOY+219.09%(从归母净利润的绝对值看,该业绩符合预期);扣非归母净利润20.9亿元,YOY+246%。营收的增长主要源于结算项目价格等相关因素的增加,分业务结构看,房屋销售收入占营收比重65.11%(创收261.17亿元,YOY+16.53%,综合毛利率20.23%,提升4.37pct),建筑施工收入占营收比重38%(创收152.4亿元,YOY+30.12%,综合毛利率11.59%,持平)、酒店及其他收入占营收比重3.92%(创收23.75亿元,YOY+22.70%)。由于报告期内项目结转毛利率提升3.03pct至19.56%,实际净利率提升4pct至5.77%,业绩增速表现显著高于营收增速;分季度看,Q1~Q4业绩分别为3.80亿元、5.47亿元、3.40亿元、9.26亿元,实现增速分别为+205.57%、+164.77%、+585.50%、+365.68%。

    未结资源丰富:截至期末公司在手项目303个,在建项目规划面积2807万方,未开工项目规划面积1518万方;合计4325万方,以面积计算,一二线占比约39%,三四线面积占比约699%。期末预收款1101.20亿元,可覆盖18年收入的2.75倍;这一部分所对应的资源利润水平不低于上半年结算项目,为公司未来业绩增长奠定基础(根据18年7月股票期权激励方案业绩考核目标,19-20年业绩40亿元、70亿元)。

    销售稳步增长,布局进一步完善:2018年公司合同销售金额1466亿元,YOY+52%;合同销售面积1144万方,YOY+32%;平均销售价格12810元/平米。以城市能级划分,一二线城市销售面积占比约42%,销售金额占比约48%;其余城市能级销售面积占比约58%、销售金额占比约52%。期内新增项目111个,规划建筑面积合计1595万方,聚焦长三角、珠三角以及内地核心城市的战略布局进一步完善;以新增规划面积/18年销售面积看,该比例为139%。2019年度计划开工面积1061万方,计划竣工面积998万方。

    债务结构合理:报告期末,公司总资产负债率提升1.87pct至91.69%,从资产负债率的角度看,杠杆率确实居高,但由于期内预收款增长60.91%至1101.20亿元,剔除预收款后的资产负债率为44.97%,较上年末收缩6.45pct。从有息负债的角度出发,期末有息负债579.4亿元,相比2017年末提升49.6亿元,YOY+9.36%;分期限看,有息负债中短期借款及一年内到期的非流动负债180.1亿元,占比31.09%(年末货币资金204.2亿元,可覆盖一年内全部有息负债,短期偿债能力较强);分类型看,有息负债中银行借款占比约52.1%,债务等债务融资工具占比约18.5%,其他借款占比约29.4%。

    投资建议:公司17年以逐步引进明星经理人及管理团队,经营管理新气象,管理能力及效率逐步提升;作为深耕三四线城市的长三角区域房企,公司逐步向一二线挺进,兼顾深耕与扩张,资源充足、销售提速。按照股权激励后的股本测算,我们预计公司19-20年公司EPS为1.01、1.77、2.01元/股,上调至“买入-A”评级,6个月目标价14.16元。

    风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期（安信证券）