蓝光发展：布局转向华东区域 加强深耕 买入

　　拟出售蓝光嘉宝服务，盘活资产，提升投资能力。2 月25 日晚，蓝光发布公告，下属全资子公司蓝光和骏拟将蓝光嘉宝服务（02606.HK）64.6203%的股份转让给碧桂园服务（06098.HK），交易代价48.465 亿元。我们认为本次交易充分体现了蓝光嘉宝的价值，将为公司直接带来40 亿以上的自由现金流，其极大改善公司报表有助于企业进一步降档的实现，在手现金的增加，也将保障公司后续投资力度提升。

　　布局转向华东区域，加强深耕。根据公司经营公告，20 年蓝光销售规模1035 亿元，同比增长2%，销售面积1205 万方，同比增长37%。

　　拿地方面，公司新增60 宗地，总地价421 亿元（权益比例74%），计容建面715 万方，金额及面积口径的拿地力度分别为41%、59%，全年拿地力度较18-19 年有所上升。从区域来看，全年拿地地价楼面价5891 元/平，同比增长50%，主要由于公司布局转向长三角，华东区域的占比提升（从17 年的16%提升至20 年的41%）。20 年新进入9 个城市，拓展节奏放缓，加强深耕能力。

　　20 年归母净利润小幅增长。根据业绩快报，20 年蓝光实现营收455.91亿元，同比增长16.3%，归母净利润35.09 亿元，同比增长1.5%，归母净利率7.7%。20 年期末ROE 为18.7%，主要为杠杆乘数的上升。

　　预计21-22 年业绩分别为1.25 元/股、1.47 元/股。本次出售计划将带来利润、现金、净资产的增加。结合行业融资及土地供给政策的调整，将非常直接的增加公司的资金和投资实力。随着财务报表质量的不断改善，我们看好公司21 年及未来的经营表现。21-22 年预计归母净利润38 亿元、45 亿元，对应21 年3.8XPE，22 年3.3XPE。给予公司21 年6xPE 合理估值，对应合理价值6.94 元/股，维持“买入”评级。

　　风险提示。行业基本面景气程度不断下降，融资成本上行。（广发证券）