房地产行业：新房和二手房市场均延续高景气

　　销售：新房和二手房市场均延续高景气

　　截至上周，我们跟踪的28 城商品住宅销售面积合计4509.8 万平方米，相对2020 年同期增长103%，相对2019 年同期增长46%，样本城市销售整体延续较为景气的表现。从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交面积累计同比分别增长131%/194%/281%/140%。样本城市中，除个别城市如无锡、丽江的住宅销售面积累计同比由正转负外，其余城市都有不错表现，尤其大连、东莞、温州、湖州成交面积累计同比分别增长218%/196%/218%/198%。

　　二手房方面，截至上周，我们跟踪的10 城二手房成交套数合计15.4 万套，相对2020 年同期增长84%，相对2019 年同期增长49%。样本城市中，北京、杭州、厦门、青岛表现较热，成交套数同比增速分别为158%/165%/119%/105%。

　　融资：国内融资上升，海外融资收紧

　　上周房企发行国内债券122 亿元，环比+31%，发行海外债券7 亿元，环比-70%，合计债权融资129 亿元，环比+11%。截至上周，本年房企累计发行国内债券1332 亿元，同比+19%，累计发行海外债券1164 亿元，同比-32%，合计债券融资金额2496 亿元，同比-12%。

　　重要事件

　　1. 多地严查信贷资金违规流入楼市；2. 多地加强房地产市场专项整治工作；3. 多地调整住房公积金贷款及提取政策；4. 商务部明确“城市一刻钟便民生活圈”概念，建设多业态集聚形成的社区服务商圈；5. 杭州市今年计划完成200 个小区综合改造提升。

　　投资建议

　　开发方面，政策催化下，地价下行机会显现，潜在利润率大概率修复，“高景气+低地价”黄金组合有望出现，极大地改善地产板块的底层逻辑，前期持续处于低位的地产股将迎来估值的修复。我们认为，当前地产板块出现的是贝塔机会，买多少比买什么更重要。个股方面推荐关注保利地产、阳光城、新城控股、华润置地、龙湖集团、佳兆业集团。

　　物业方面，物管行业未来2 到3 年内整体仍受益于新房交付带来的高毛利项目注入，收费面积和盈利能力仍将继续提升；同时，在十部委新规推动之下，老盘有望迎来合理调价契机，行业逻辑继续改善。建议关注碧桂园服务、保利物业、绿城服务、永升生活服务。

　　风险提示

　　部分焦点城市城市房价延续上涨、土地市场过热引发调控政策超预期。（国信证券）