房地产行业：预计全年结算将回到增长轨道

　　8月20日，住建部和中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议提出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，各部门广泛征求意见，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

　　根据每日经济新闻报道，三条红线是：

　　1）剔除预收款后的资产负债率大于70%；

　　2）净负债率大于100%；

　　3）现金短债比小于1倍。

　　除了三条红线，拿地销售比是否超过40%和经营性现金流是否为负是重要观察指标。

　　如果踩线：

　　1）若上述三项指标全部“踩线”，红色，有息负债不得增加2）若指标中两项“踩线”，橙色，有息负债规模年增速不得超过5%3）若只有一项“踩线”，黄色，有息负债规模年增速可放宽至10%4）若全部指　　

投资建议：

　　我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前房地产板块估值有所修复，板块PE-TTM为9.07倍，但仍处于历史低位。伴随疫情影响逐渐消散，预计全年结算将回到增长轨道。我们建议三季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。标符合监管层要求，绿色，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

风险提示

　　1）行业销售规模波动较大：行业销售规模整体下滑，房企销售回款将产生困难。

　　2）政策调整导致经营风险：按揭贷款利率大幅上行，购房者购房按揭还款金额将明显上升；税收政策持续收紧，房地产销售将承压，带来销售规模下滑。

　　3）融资环境全面收紧：银行贷款额度紧张，债券发行利率上行，加剧企业流动性压力。

　　4）企业运营风险：施工进度变缓，拿地力度过于激进暴露资金短缺风险。（开源证券）