新房二手房：看好房地产大周期 也看好三四线预期差

　　投资要点

　　＃新su房mm方ary面＃： 本周43城整体新房成交面积相较去年同期变化+7%，环比-14%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+42%/+6%/-1%，环比-13%/-2%/-25%。

　　二手房方面：本周的二手房市场中统计的10 个城市成交套数同比变化+30%，环比变化0%。九月以来累计同比变化+8%，年初以来累计同比变化-4%。

　　1、新房成交情况：

　　新房方面：本周43 城整体新房成交面积相较去年同期变化+7%，环比-14%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+42%/+6%/-1%，环比-13%/-2%/-25%。

　　9 月以来（9 月1 日至9 月11 日）：43 城市新房成交面积同比+9%，其中，一/二/三四线新房成交面积累计同比+38%/+9%/+2%。

　　年初以来累计同比：全国43 城新房成交面积累计同比下降6%。其中一/二/三线城市成交面积累计同比变化-8%/-2%/-10%。

　　相较2019 年周均：全国43 城新房成交面积相较2019 年周均上升6%。其中一/二/三线城市成交面积相较2019 年周均+32%/+8%/-3%。

　　库存方面，本周统计的15 个城市库存去化周期为9.9 个月，较上周-0.1 个月。

　　其中一/二/三线库存分别变化-0.1/-0.1/-0.2 个月。

　　具体城市来看：

　　一线城市，北京新房销售面积单周同比+26%，环比-27%，9 月以来同比+20%，年初以来同比-10%。上海新房销售面积单周同比+22%，环比-19%，9 月以来同比+21%，年初以来同比-12%。深圳单周同比+163%，环比+64%，9 月以来同比+103%，年初以来同比+8%。广州单周同比+52%，环比-14%，9 月以来同比+66%，年初以来同比-5%。

　　二线城市，南京新房销售面积单周同比-21%，环比-39%；杭州同比+36%，环比+39%；宁波同比+48%，环比+2%；成都同比+74%，环比-1%；苏州同比+27%，环比+4%；武汉同比-13%，环比+0%；青岛同比-3%，环比-7%；济南同比+25%，环比+0%；福州同比+86%，环比-18%。

　　2、二手房成交情况：

　　二手房方面：本周的二手房市场中统计的10 个城市成交套数同比变化+30%，环比变化0%。九月以来累计同比变化+8%，年初以来累计同比变化-4%。带看量方面，本周同比+23%，环比+4%，九月以来同比+23%，年初以来同比-5%。

　　一线城市：本周一线城市（北京、深圳）二手房成交套数本周同比+64%，环比+4%，九月以来累计同比+33%，年初以来累计同比+21%。成交价格方面，本周一线城市(北京、上海、深圳)环比+7.0%，相对年初+9.5%。挂牌价格调涨占比方面，本周为31%，相比上周-2 个百分点，相对年初-2 个百分点；带看量方面，本周同比+28%，环比+13%，九月以来累计同比+28%，年初以来-10%。

　　二线城市（杭州、南京、苏州、无锡、厦门、成都、青岛、佛山）：二手房成交套数本周同比+16%，环比-2%，九月以来累计同比-2%，年初以来累计同比-14%。

　　二手房成交价格方面，本周环比-1.9%，相对年初+4.9%。挂牌价格调涨占比方面，本周为18%，相比上周-3 个百分点，相对年初-6 个百分点。带看量方面，本周同比+15%，环比-7%，九月以来+15%，年初以来+3%。

　　具体城市来看：

　　（1）北京

　　二手房成交套数：北京二手房成交量本周同比+60%，环比-6%，九月以来累计同比+35%，年初至今累计同比+7%。

　　成交价格变动：本周环比+2%，相对年初+7%。

　　二手房价格调涨占比：本周13%，相比上周0 个百分点，相对年初-1 个百分点。

　　带看量方面：本周同比+42%，环比+14%，九月以来累计同比+42%，年初以来-11%。

　　（2）深圳

　　二手房成交套数：深圳二手房成交量本周同比+71%，环比+24%，九月以来累计同比+30%，年初至今累计同比+53%。

　　成交价格变动方面：本周环比+18%，相对年初+5%。

　　二手房价格调涨占比：本周46%，相比上周-5 个百分点，相对年初-15 个百分点。

　　带看量方面：本周同比-32%，环比+11%，九月以来累计同比-32%，年初以来累计同比-32%。

　　（3）上海

　　二手房成交套数：上海1-8 月二手房成交套数累计同比-3%。

　　成交价格变动方面：本周环比+0%，相对年初+17%。

　　二手房价格调涨占比：本周33%，相比上周-2 个百分点，相对年初+10 个百分点。

　　带看量方面：本周同比+38%，环比+11%，九月以来累计同比+38%，年初以来累计同比+2%。

　　3、本周市场重要信息：

　　行业信息：

　　深圳：复婚或再婚人士不再追溯离异前家庭房产套数，按照现在家庭房产套数计算，只要现在家庭符合深圳购房资格就可以购买住宅。中国人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳市住建局联合下发通知,将建立婚姻信息查询机制,完善个人住房贷款管理。

　　杭州：以父母投靠成年子女方式落户杭州市的，须满3 年方可作为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。30 周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录、离异单身满3 年且在本市限购范围内无自有住房记录满3 年的购房人，可认定为无房家庭。

　　【阳光城】2020 年9 月9 日，阳光城发布公告称，泰康人寿、泰康养老合计受让上海嘉闻（原阳光城二股东）所持有的13.53%的股份。其中泰康人寿受让8.53%股份，泰康养老受让5.00%股份，转让单价为6.09 元/股。本次权益变动后，泰康人寿、泰康养老及一致行动人泰康资产合计持有阳光城的股权为13.61%，成为公司的第二大股东。

　　【金地集团】2020 年8 月公司实现签约面积107.5 万平方米，同比上升39.05%；实现签约金额216.7 亿元，同比上升31.64%。2020 年1-8 月公司累计实现签约面积699.4 万平方米，同比上升21.63%；累计实现签约金额1442.4 亿元，同比上升23.46%。

　　【保利地产】9 月11 日，公司公告8 月经营情况。8 月，公司实现签约面积282.16万平方米，同比增加42.56%，实现签约金额439.05 亿元，同比增加44.91%；1-8 月，公司累计实现签约面积2096.63 万平方米，同比增加3.70%，实现签约金额3170.56 亿元，同比增加2.29%。

　　【金科股份】9 月10 日，公司公告8 月经营情况。8 月，公司实现销售金额约191 亿元，销售面积约180 万平方米；1-8 月，公司累计实现销售金额约1239亿元，销售面积约1201 万平方米。

　　投资建议：看好房地产大周期，也看好三四线预期差，持续推荐金地集团、金科股份、中南建设、万科A、保利地产、世联行、招商积余、南都物业等。同时认为地产产业链相关标的也将受益。

　　风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。（兴业证券）