地产行业：热点城市调控加码 “房住不炒”基调延续

　　核心摘要

　　本月观点：7月楼市表现延续改善，50城新房月日均成交同比增7.8%，部分热点城市调控陆续加码；同时下半年债务到期高峰与融资端传闻或将收紧背景下，7月房企境内债发行环比增长126%。尽管多地调控加码、融资端可能收紧，近期地产板块尤其优质房企表现依然抢眼，一方面反映当前估值已充分消化政策与融资端预期，另一方面在前期上涨较快板块出现调整、大盘波动加大、市场风格趋于均衡背景下，低估值、低持仓、销售持续超预期的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。

　　政策：热点城市调控加码，“房住不炒”基调延续。7月涉房类政策（含中央及地方）共59项，环比增长119%，其中偏紧类政策占比46%；深圳等热点城市调控密集出台，主要包括提高限购要求、延长限售期、支持无房家庭优先购房、整治楼市秩序、公积金贷款收紧等。往后看，“房住不炒”基调下，个别热点城市不排除进一步收紧可能性，但整体调控节奏或趋平稳。

　　资金：稳健偏宽松，关注融资端可能的边际收紧。7月全国房贷利率延续下行趋势；房企境内债、境外债、信托发行552亿元、74亿美元、605亿元，环比升125.7%、升32.4%、降50.3%，融资成本环比升0.52pct、降0.30pct、升0.05pct。考虑下半年债券到期规模较大，预计房企债券融资仍将积极，但行业或难现上半年宽松局面，同时关注融资端可能的边际收紧。

　　楼市：销售延续改善，后续或逐步放缓。7月50城新房月日均成交同比增7.8%，增速较6月下降3.9个百分点。随着基数逐步抬升、热点城市调控收紧，预计后续全国单月销售增速将缓慢下降，全年销售面积同比降0%-5%。7月百城住宅平均价格环比升0.43%，增速较6月降0.8个百分点，调控收紧下预计房价以稳为主。

　　地市：热度维持高位，后续或趋于平稳。7月百城土地成交溢价率16%，连续5个月超过15%，热度依旧延续。往后看，随着新增土储难以转化为年内销售、行业融资端难现上半年宽松局面，土地市场整体或趋于平稳。

　　房企：拿地力度加大，销售表现值得期待。7月50强房企拿地销售面积比85%，环比提升8.9个百分点，后续地市趋稳情形下，龙头房企或择机拿地，7月万科、保利拿地力度明显加大。30家主流房企1-7月销售额同比增6.1%，目标完成率48%，低于2019年同期（52%），考虑全年目标，8-12月销售增速需不低于21.4%，后续主流房企表现值得期待。

　　板块表现：7月申万地产板块上涨7.5%，跑输沪深300。截至8月17日，地产板块PE（TTM）10.23倍，估值处于近五年33%分位。

　　风险提示：1）供货及交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。（平安证券）