物管股大比并：雅生活服务vs建业新生活vs绿城管理

股票行情  www.caiguu.com  发布时间：2021-07-23  文章来源：互联网  责任编辑：陈天杰

    物管板块又再一次经过了盈喜潮，证明行业的高成长性，未上车的投资者仍有好选择吗？

    今天看看各具特色的雅生活服务（SEHK：3319）、建业新生活（SEHK：9983）、绿城管理（SEHK：9979）。

    雅生活服务

现价市盈率（倍）	预测市盈率（倍）	股息率（%）	股本回报率（%）
21.5	13.1	1.9	23.9

    雅生活服务 2020年业绩高增长，营收同比升 95.5%至 100.3亿元（人民币・下同）、盈利增 52.7%至 19.7亿元，毛利率 29.7%。

    业绩不比同业逊色，但对比碧桂园服务（SEHK：6098）及永升生活（SEHK：1995）等动辄 60倍以上的市盈率，雅生活估值未能充分反映业绩增长，现价明显更相宜。

    雅生活服务于 5月底宣布配股，为集团「双千亿平台」战略目标募集资金。除了持续扩大住宅物业、非住宅物业及城市服务等在内的现有产业平台规模，集团更着重创新领域上发展，冀孵化出物业管理上下游千亿估值的创新业务产业集群。

    集团现时不单在住宅项目开展社区增值服务，同时为非住宅项目的商企客户提供餐饮、会务、通勤等特色服务，未来将进一步发展养老、幼托、家政等国家大力鼓励的生活类增值服务，对产业链进行不断延伸，构建核心生态圈，塑造「智慧城市服务商」的形象。

    多样化服务可持续构建更高的竞争壁垒，扩大项目盈利空间，维持业绩高增长，令雅生活有价值修复的潜力。

    建业新生活

现价市盈率（倍）	预测市盈率（倍）	股息率（%）	股本回报率（%）
15.2	9.5	3.6	15.9

    建业新生活的估值比雅生活更低，而集团 2020年营收增 51.3%至 26.5亿元，盈利增 82.3%至 4.3亿元，毛利率 32.4%，业绩同样喜人。

    而且集团规模较小，成长高速更容易持续下去，加上建业的第三方业务扩张能力不俗。集团 2020年在管总建筑面积增长75.5%至 1.866亿；合约总建筑面积增长62.7%达 1.87亿；当中第三方合同占比高达45%，是在港上市股中少有的独立性较强物管企业，令其成长性增添一份保障。

    同时，建业一脉拓展文旅产业，建业新生活的商业资产管理及谘询服务就包括酒店管理、商业资产管理及文化旅游综合体管理。

    这类项目毛利率不俗，文旅市场本身处于长线上升趋势，而且跨国旅游受疫苖接种等因素影响，催化了国内旅游需求，间接带动文旅发展。

    建业新生活具轻资产、净现金流稳定等稳健属性，高业绩低估值同样形成戴维斯双击的要素。近期有集团管理层增持，反映对集团发展的信心，并纳入了恒生物业服务及管理指数，万事俱备，只欠东风，值得投资者趁低收集，加上集团股息率 3.6厘亦具一定吸引力，可让投资者更安心静待价值修复。

    绿城管理

现价市盈率（倍）	预测市盈率（倍）	股息率（%）	股本回报率（%）
15.7	12.5	4.1	14.3

    「代建第一股」绿城管理去年的业绩较逊，营收同比跌 13.8%至 19.16亿元，不过盈利仍有 35.3%增长至 4.39亿元。而升势在今年更是加快，集团 6月22日发布盈喜，预计 2021年上半年盈利增长不低于 70%。

    虽然受业绩利好预期带动，绿城过去 3个月股价涨逾三成，但估值仍与建业新生活相若，处于行业低水平。

    目前国内房地产调控的目标是防范金融风险，控制行业杠杆，推动投资和开发相分离，偏好精细化的专业管理和分工，利好代建行业。而代建具轻资产属性，与医药产业的 CRO 企业类近，代建与传统地产开发最本质的区别是理论上可以不需承担任何经营风险，绿城管理的整体盈利能力优于传统地产开发业务。

    作为代建行业的绝对龙头，绿城管理的签约建筑面积、营收规模、盈利增速等均处于行业领先水平，竞争壁垒可望愈发牢固。

    投资结语

    三只低估值物管股都具备价值修复的潜力。绿城管理的代建行业属性接近蓝海市场，是高成长赛道的低估值龙头，加上股息率最优，其投资价值理论上在三者中最优，只是目前的经营稳定性稍差，规模偏小亦令股价波动较大，所以较适合风险承受能力较高的投资者。

    不然则可选其余两者，尤其是建业具更吸引股息，可攻可守，对防守型投资者亦是好选金择。

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