领展可再成为长期有升有息股？

    早前领展房产基金（SEHK:823）宣布以超过32亿元人民币收购位于广州的宣布收购位于广州的太阳新天地购物中心，成为领展在内地第七项的物业收购。

    观乎领展已经进军内地超过六年时间，坊间评论多数指领展北上收购的成效未如香港般成功，是耶非耶？不如让数据讲出加租魔法在内地仍然行之有效的真相。

    交代领展内地业务表现前，投资者可以先分析2020 / 2021年度业绩。该个财政年度收益按年增长0.2%，至107.44亿港元。倘将该个财政年度的上半年业绩及下半年业绩分开分析，下半年收益为55.11亿港元，按年上升2.3%。

    换言之，领展下半年收益已经回复增长。由此带动每单位分派仍有轻微上升。

    话说回来，早前领展购入的太阳新天地购物中心，位于珠江新城东面，物业楼高8层连4层地库物业，零售面积为90,113平方米，800个车位的停车场。现时这个项目出租率仅70%，如此大面积的空置率，从负面方向解读则是物业应该存在巨大瑕疵。

    新收购物业可朔性高

    然而，从正面角度思考，新物业有如此大面积的空置率，领展不用等到租户完约已经可以大刀阔斧进行翻身商场，势可加快优化资产过程以达致加租的效果。

    何况，太阳新天地广场出租率未到100%，还可以收租1060万元人民币，一年收租超过1.2亿元人民币，回报率已经达3.6厘回报率。当领展完成翻新工程及成功引入商户后，租金必定会有显着上升。

    观乎2019 / 2020年财政年度现存内地物业的租金显着上升，领展在内地零售物业续租租金调整率达29.6%；同期香港零售物业续租租金调整率仅12.6%而已。在这个年度领展在内地拥有五个物业，包括上海领展企业广场、北京欧美汇购物中心、广州西城都荟广场、北京京通罗斯褔广场、深圳新怡景商业中心。

    当中深圳新怡景商业中心及北京京通罗斯福广场续租租金调整率超过40%。即使踏入疫情开始严重的2020 / 2021年财政年度上半年，领展在内地零售物业续租租金调整率仍达8.1%。反观同期领展在香港零售物业续租租金调整率为负2.6%。

    领展在2015年4月1日完成第一宗收购，领展在内地租金收入由2015 / 2016年财政年度的4.2亿港元，上升至2019 / 2020年财政年度的14.5亿港元。而2019 / 2020年财政年度在内地租金收入按年增长41.1%，因为期内完成两项在内地的收购。

    重启出售资产始能升长升有

    领展将于下周公在2020 / 2021年财政年度全年业绩，期内内地经济逐步恢复，相信在这个财政年度的下半年在内地零售物业续租租金调整率有所回升，应该可以恢复至双位数字百分点。

    如领展在整个财政年度的内地租金收入录得按年上升的话，投资者将会视之为显着改善的卖点。事关同一个财政年度中期业绩，由于疫情的关系，导致领展内地租金收入按年下跌9.7%。

    然而，在内地疫情应告一段落的前提下，如领展全年内地租金收入录得升幅，意味下半年内地租收入将录得双位数百分点的增长。

    总括而言，领展在内地物业表现较香港的还要好，基本上透过翻新物业后加租的方程式在内地仍然有效。

    投资者如期望领展能够恢复早几年长升长有的走势，可能需要重新部署出售香港物业后进行回购，惟现阶段尚未有任何再度出售物业的消息。然而，领展租息率为3.7厘，作为收租股仍有一定吸引力。