房地产：有望获超额收益 看好龙头品种

　　一月份，基本面对股价的负面影响将被政策面的正向预期抵消，股价将呈底部蓄势态势，建议趁低加仓，迎接政策松动累计效应带来的估值修复行情。配臵上，我们看好住宅开发龙头公司，其优势已在流动性从紧、政策面极度不友好的 2011 年得到了印证， 虽然2012 年上半年行业基本面将向下筑底，但流动性和极度不友好的政策面将有望改善，预计龙头公司有望凭借其资金、管理、品牌等优势进一步抢占市场份额，保持平稳增长。推荐：保招万金（金地、金融街、金科）、华侨城、首开股份、中南建设、荣盛发展等。

　4 季度地产板块指数下跌 7.57%，在 A 股23 个行业中排名第 7，明显跑赢沪深 300 及其余 16 个行业，以住宅开发为主业的龙头上市公司平均涨幅在6.44%，荣盛、首开涨幅超10%。印证了我们在 9 月底最黑暗时刻判断“四季度地产股有望跑赢大盘，建议趁底加仓至超配”的正确性。

　　政策面正沿着我们年度策略所预期的方向运行

　　流动性层面：12 月 31 日，央行货币政策委员会例会强调“根据形势变化适时适度进行预调微调”；行业政策面：近日，北京市发改委表示“明年北京可能会在适当的时机对房地产调控政策进行微调”，住建部住房保障司司长表示“政府要消除非户籍人员购买当地商品房制度性障碍” 。我们认为：扭曲的政策面迟早会纠偏，尽管过程或曲折、漫长，明年“限购”适度松动亦非不可能。

　　基本面下行带来的风险正向产业链及财政、银行传导

　　全国商品房单月销售面积、销售额同比增速已相比高点累计回落 27 和 48个百分点，土地出让面积与购臵费的同比增速也在 6 月之后加速下跌，行业基本面运行数据将持续回落，但由于难有合乎逻辑的对冲手段应对房地产投资下滑，若政策不改弦更张，势必导致风险向产业链及财政、银行传导。由于相对 08 年1664 点大底，目前房地产龙头 PB较低，而产业链龙头公司较高，风险传导下，产业链板块或将出现估值和业绩的双杀，而地产板块防御性会凸显。

　　一月份基本面继续向下、但政策面预期将改善

　　1 月由于春节提前、冬季施工、基数高等因素预计行业运行数据会继续下滑，而政策面预期，如流动性、银行信贷等将有望好于去年四季度，行业政策面也将好于去年同期调控频发的状况。