房地产：房价寻底中 抓住趋势性投资机会

    在房价拐点初现,第三轮调控政策初见成效之时,中央层面的政策全面放松概率不大。12年随着土地市场的景气度下降,房价实质性调整的到来,地方政府对政策微调的动力将逐步增强。

    2012年商品房新增供应面积增速将进入下降通道,同时,预计调控方向不变将使得销售去化率进一步降低至78%。在潜在供应面积增速下降和销售去化率持续走低的双重影响下,我们预计2012年的商品房销售面积同比增速为-3%。

    预计2012年上半年开发商的资金危机将更为严峻。当更多的小型开发商顶不住资金压力时,降价潮将从一二线城市向全国蔓延,我们判断2012年房价在开发商库存与资金的双重压力下房价仍有下行空间。随着房价的调整,并考虑到地方政府对土地出让金的依赖,调控力度可能将在三、四季度出现松动,从而带动销售回暖,价量达到新的平衡。

    根据回归分析,新开工面积累计同比较商品房销售面积累计同比滞后8个月变化。我们预计2012年新开工面积增速将下滑9%。2012年新开工面积增速的负增长,将带动施工面积的增速下降,进而使得房地产开发投资的减速增长。因此在经济大环境和调控政策不出现“黑天鹅”事件的前提下,我们预测2012年房地产行业投资增速为17%,将创近10年以来的新低。

    我们以平均年龄在30岁的群体作为主力购房人群,未来仍有庞大的刚性需求群体支撑房地产行业的中长期发展,预计高峰期将出现在2015-2020年。考虑到城市化率和人均居住面积的提高,预计未来4年中每年有11亿方的新增潜在需求。

    虽然目前上市房企的存货压力高于08年,但是业绩锁定性明显好于08年,行业集中度进一步提高。11年三季度上市房企净资产负债率创历史新高,表明其长期偿债能力持续恶化。其中龙头公司由于负债结构更为合理,短期资金安全。

    维持板块增持评级:后期对地产板块表现最为有利的情况是房价适度调整-政策出现拐点-销售回暖。目前来看,政策调控已接近底部,但拐点未现。房价出现实质性下跌,从而刺激销售回暖可能要在明年年中出现。板块估值已接近08年最低点,但上市房企相比08年具有更强的风险抵抗能力。行业存在阶段性的估值修复机会。若后期出现房价实质性下跌,销售回暖,以及M2见底回升,都将提升市场对政策面以及基本面见底的预期,从而带来行业的趋势性投资机会。

    重点推荐公司:1规模优势、抗风险较强的龙头地产:保利、招商;2安全边际高、业绩锁定强的公司:华夏幸福、滨江集团;3有望实现战略转型、有新业绩增长点的公司:苏宁环球。