房地产行业：潜在利润率见底 蓝筹盈利料走稳

　　我们相信蓝筹地产公司是兼具一定成长性和短期业绩稳定性的选择，公募基金的配置仓位有提升空间，板块估值处于历史低位。

　　公募基金对地产股的配置处于严重偏低的状态。到2020 年底，公募基金配置地产股的比例为1.77%，配置强度为63.9%，且前两大公司占总地产股投资比达到65.3%，板块被动配置的特征十分明显。而且，历史回报业绩越好的基金，配置地产股的力度越弱。从历史上看，在超过2 年的时间，地产板块配置强度的整体不断下行，也是比较少见的。

　　潜在利润率见底，蓝筹盈利料走稳。我们预计，2020/2021/2022 年我们覆盖重点公司业绩增速10.6%/12.7%和15.9%，业绩增速下降的核心原因是结算利润率下降。由于一些企业可能主动大量提取跌价准备，2020 年的结算利润率下降甚至可能比我们此前想的更大。但结算利润率是滞后的。土地市场呈现总成交变小，头部公司成交增多，且竞争并不十分激烈的情形，供给侧改革卓有成效。我们相信，2021 年年初三道红线会进一步推广，料企业增加的土地储备质量有所上升。因此我们认为，2021 年一季度，将是资本市场未来三年内最后一次系统性下调地产公司盈利预测——只有业绩预测平稳，低估值才真正具备意义。

　　低估值，高股息率，具备吸引力。我们测算，我们覆盖的重点公司，2020 年相对当前市值的股息率中位数已经达到了5.4%，一些公司2021 年PE 水平不过5倍上下，从较长的历史来看，这也是有吸引力的。

　　轻资产服务平台的价值和贡献稳定运营收入的投资性房地产价值。我们注意到，大地产企业的价值，往往是开发+管理+租金的合集，货如轮转的开发赛道成长空间有限，而后地产服务业空间广阔，投资性物业的租金持续稳定。

　　风险提示：个别公司因为高资金成本，低信用，可能面临盈利预测持续不达预期，甚至信用风险。

　　看好地产的基本面和市场面理由。我们相信蓝筹地产公司是兼具一定成长性和短期业绩稳定性的选择，公募基金的配置仓位有提升空间，板块估值处于历史低位。我们推荐万科（万科企业），保利地产，招商蛇口，华润置地，龙湖集团，碧桂园，金地集团，金科股份，世茂股份，华侨城等公司。（中信证券）