房地产：中小房企将加速退出市场

    1、2月房企销售依旧不佳,分化格局延续。根据地产研究机构克尔瑞的统计,2019年2月百强房企全口径销售额达到4470亿元,环比下降22.9%,同比下降15.6%,2月权益销售金额为3927亿元,环比下降22.8%,同比下降11.3%。2月房企销售数据下滑与当期推盘力度较去年同期有所放缓有关,并且去年同期基数较大对数据也有一定影响。从1-2月累计销售来看,碧桂园继续蝉联第一,万科、恒大位列二三。其中,碧桂园1,050亿元,同比下降15%、万科922亿元,同比下降11%、恒大642亿元,同比下降13%。一二线蓝筹房企销售表现较好,其中新城控股、金地集团、阳光城等房企1-2月累计销售同比增加20%以上,而排名靠后的房企销售表现不佳,房企销售延续分化格局。

    2、后续房地产全面宽松的可能性不大。2019年人民银行金融市场工作会议于2月25日至26日在北京召开,提出了加强房地产金融审慎管理,落实房地产市场平稳健康发展长效机制,除此之外银保监会有关负责人25日在国新办新闻发布会上也表述继续对房地产开发贷款、个人住房按揭贷款实行更加审慎的贷款标准。银保监会和央行的表述代表了,后续房地产信贷全面宽松的可能性不大。

    3、投资建议:集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖,对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)。

    风险提示:房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。（银河证券）