招商积余：物管业绩持续高增 集团支持力度加大

　　3Q20 营收同比+52%、业绩同比+137%，组织架构调整，推动高质量发展3Q2020，公司实现营收59.7 亿元，同比+52.5%；实现归母净利润3.27 亿元，同比+136.6%；扣非后归母净利润3.02 亿元，同比+146.0%；基本每股收益0.31元，同比+48.8%。公司业绩变动主要源于：1）招商物业自19 年12 月起纳入公司合并报表范围，招商物业和中航物业的物管业务稳步发展，公司物业管理业务本期归母净利润同比增加2.5-3.0 亿元；2）公司资产管理业务受疫情影响下滑，本期归母净利润同比下降0.8-1.0 亿元，目前经营正逐步恢复。目前公司物管利润率较行业仍提升空间，考虑到后续公司费用率望改善，预计物管业务利润率望逐步修复，业绩望实现量质齐升。此外，公司总部完成了组织架构调整，以“大物业+大资管”为主线，设立物业、资管两大事业群和九个职能中心/部门，本次组织架构大调整料将助力公司融合融效发展，充分激发组织活力，推动更有质量的成长。

　　估算3Q20 物管业绩3.9-4.4 亿元、累计同比+46-65%、单季度同比+68-130%3Q2019，中航物业净利润1.41 亿元（19Q3 为0.36 亿元），同时根据招商物业19H1 净利润为0.82 亿元以及19/11/19 至年底净利润为0.39 亿元，我们估算3Q19 招商物业净利润为1.27 亿元（19Q3 为0.44 亿元），那么3Q19 中航物业+招商物业净利润合计为2.67 亿元（19Q3 合计为0.80 亿元）。考虑到3Q20物业管理业务归母净利润同比增加2.5-3.0 亿元，同时鉴于3Q19 招商物业尚未并表，那么我们估算3Q20 招商积余物管业绩为3.91-4.41 亿元，同比增长46%-65%，其中20Q3 物管业绩为1.35-1.85 亿元，同比增长68%-130%，物管业绩持续高增。疫情之下，20Q3 公司物业管理业务仍保持高增长，表明公司积极聚焦物管主业，并加快组织架构调整，助力公司融合融效发展。

　　物业规模稳步提升、并聚焦于非住宅领域，集团合作增加、支持力度加大2020H1 末，公司在管项目1,315 个，管理面积达1.72 亿平，较19 年末+12.4%，管理规模稳步增长。其中，1）住宅、非住宅分别为8,603、8,590 万平，分别占比50.0%、50.0%，分别较19 年末+12.4%、+12.8%；2）来自控股股东、第三方分别占比40.4%、59.6%。2020H1，公司新签约项目194 个，净增加管理面积达1,927 万平，新签年度合同额11.27 亿元，其中非住宅业务 9.38 亿元，占比 83.23%，保持非住宅领先优势。7 月，公司依托于集团资源，先后与日照高新发展集团、烟台财金发展投资集团和厦门国际邮轮母港集团等进行合作，将陆续组建合资公司开展业务运营。9 月 ，公司与集团下属子公司中国外运签署《采购服务协议》，集团支持力度加大。公司实际控制人招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，未来通过深化与招商局集团的业务协同，有望为公司业务开拓提供新的增量空间。

　　投资建议：物管业绩持续高增，集团支持力度加大，重申“强推”评级招商积余战略聚焦物业管理优质赛道，并深耕机构类物管，与招商物业强强联合，目前在管面积达1.72 亿平，将有望成为非住宅类物管龙头，并且新增招商局集团背景，在大股东招商蛇口的全力认可和支持下，预计后续业绩有望实现量质齐升。我们维持2020-22 年每股收益预测为0.59、0.86、1.12 元，考虑到公司双重稀缺性和集团内高度战略定位，维持目标价43.0 元，重申“强推”

　　评级。

　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、利润率提升不及预期。（华创证券）