新城控股：单月拿地战略性增加高能级城市项目

    　　事件

    　　公司公告经营简况，5 月公司实现合同销售金额约224.12 亿元，YOY-9.48%；实现销售面积约203.93 万方，YOY+0.32%。1-5 月累计合同销售金额约714.55 亿元，YOY-23.06%；累计销售面积约654.15 万方，YOY-17.84%。

    　　单月销售面积增速转正

    　　5 月公司实现合同销售金额约224.12 亿元，YOY-9.48%，较上月增速提升6.09pct；实现销售面积约203.93 万方，YOY+0.32%，较上月增速提升7.77pct；对应销售均价10990 元/平米，较上月基本保持平稳。1-5 月公司累计实现合同销售金额714.55亿元，YOY-23.06%，较上月增速提升4.93pct；累计实现合同销售面积654.15 万方，YOY-17.84%，较上月增速提升6.23pct。公司1-5 月销售金额恢复至去年同期的近八成，完成2020 年销售目标的28.6%；相比于往年1-5 月较当年销售金额的完成率而言，当前完成率较低；主要源于推货节奏的铺排。自19 年5 月至今年四月前，公司拿地力度较低，叠加疫情，一定程度上对于推货节奏有所影响；考虑到4-5月份来，公司拿地力度有明显提升，且拿地能级以长三角为主，并结构性进入了一二线城市，下半年货源或增加较为明显，我们判断，随着下半年货源的增加，公司有望实现全年2500 亿元的销售目标。

    　　单月拿地战略性增加高能级城市项目

    　　5 月公司新增土地项目10 个，分别为上海（+1）、天津（+1）、南通（+1）、苏州（+2）、常州（+1）、内蒙古（+1）、安康（+1）、宿迁（+1）、泰安（+1）；新增项目结构性增加了一二线城市的布局；从区域分布上，主要以长三角区域为主，长三角：非长三角比例为6:4，与公司长期深耕长三角战略相契合。权益比例上，5月新增项目100%：非100%权益为9:1，权益比例较高。5 月新增项目总出让面积约80.81 万方，计容建面195.03 万方，新增总地价为91.89 亿元，权益地价约77.27亿元，对应权益比例为84.09%；1-5 月累计新增出让面积约343.17 万方，累计计容建面约732.27 万方，累计新增总地价约303.54 亿元，累计权益地价约275.82亿元，对应累计权益比例为90.87%，权益比例保持较高水平。

    　　单月拿地力度较上年整体水平提升

    　　5 月单月拿地力度为41%，较上年整体拿地力度（25.54%）有明显改善。单月权益拿地力度为34.48%，较上年整体权益拿地力度（22.78%）提升约11.70pct；从累计拿地力度的表现看，1-5 月累计拿地力度、累计权益拿地力度分别为42.48%、38.60%，均高于上年水平，表明公司近期补货意愿充足。从补货均价看，5 月新增土地平均楼面价为4711 元/平米，单月楼面价/单月销售均价为42.87%，新获取项目相对于当下的销售均价而言，仍具有一定的盈利空间；1-5 月累计土地楼面价/累计销售均价为37.95%。考虑到4-5 月以来，公司战略性增加了高城市能级的土地项目，而其获地成本仍保持在45%的水平之下，或表明公司较强的投资能力。

    　　投资建议：公司近期主动增加高能级城市土地，且提升投资力度，有望为下半年及未来的持续发展打下基础，我们预计公司20-22 年营业收入为1315 亿、1909 亿、2484 亿，对应净利润为161 亿、203 亿、249 亿，对应EPS 为7.15 元、8.99 元、11.05 元，对应PE 为4.57X，3.63X、2.96X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动。（天风证券）