房地产：新开工/在建不温不火

    2017Q1TOP50房企拿地67%,TOP100房企卖房65%

    经历2014年房地产寒冬,部分房企抓住“隆冬时节”大幅“储备面粉”(土地),利用2015-2016年信贷宽松加大杠杆获取土地,土地资源向TOP50房企快速集中,截止2017年Q1末统计,TOP3、TOP10、TOP30和TOP50房企的拿地份额分别为15.77%、38.12%、59.29%和67.12%。

    土地资源自2014年起集中度快速提高,在经历了约18-24个月的开发周期后,2016年传导至销售市场,2016年房地产销售集中度快速提升,截止2017年Q1末统计,TOP3、TOP10、TOP30、TOP50和TOP100房企的拿地份额分别为17.59%、31.79%、48.49%、56.37%和65.34%。

    新开工/在建不温不火,4月投资增速9.3%续新高或为上游价格传导

    2017年1-4月份,全国房地产开发投资27732亿元,同比名义增长9.3%,增速提高0.2个百分点;2016年6月以来上海实施房地产金融宏观审慎管理后,银监会、证监会、交易所等机构持续发布政策文件,限制房地产行业资金流向,持续攀升的住宅投资增速在本月出现首次回落,住宅投资18671亿元,增长10.6%,增速回落0.6个百分点。

    同期新开工面积增速收窄0.5%,施工面积增速持平,表现不温不火,我们认为4月全国房地产投资增速9.3%续创新高的主要原因是上游大宗产品的涨价持续传导至房地产投资端,出现了新开工增速收窄/施工增速不变情况下而投资增速持续攀升的情况,目前暂维持房地产投资弱景气格局至Q2末的观点不变。后续如上游大宗商品价格出现明显回落,则房地产投资增速下降不可避免。

    全国商品房销售面积和销售金额增速持续收窄

    2017年1-4月全国商品房销售面积累计增速15.7%,收窄3.8%,其中4月单月增速7.7%,收窄6.9%;全国商品房销售金额累计增速20.1%,收窄5%,其中4月单月增速10.0%,收窄14.4%;

    自2015年初全国商品房销售大幅上涨以来,销售金额累计增速持续高于销售面积累计增速,房价上涨因素不可忽视;

    4月的单月销售面积和销售金额增速均出现了大幅收窄,国家出台的房地产调控政策开始显现威力,后续预计全国商品房销售增速将持续收窄,2017年Q2销售面积和销售金额增速或分别降至10%和15%附近。

    地产板块调整时间较长,建议适当关注稳健的龙头房企

    在政策持续高压,房地产行业整体形势严峻,房企集中度加快提高的大前提下,对房地产板块保持相对谨慎态度,同时由于地产板块已调整了相对长的一段时间,建议可以适当关注部分土地储备丰富的稳健型龙头房企,如保利、首开、陆家嘴等。（光大证券）