内房销售回暖 选两只蓝筹物管股更佳

    内地楼市销售有回暖迹象，带动内房股价造好，然而内房债务危机犹在，公司仍有套现还债压力，相对而言，内房分拆出来的物业管理公司，要泵水求母企压力也得到显着缓和。以下两家龙头物管公司碧桂园服务（6098.HK）及华润万象生活（1209.HK）相信会是更佳选择。

    内地中指研究院日前公布，内地今年元旦假期（12月31日至1月2日）多市新楼成交面积整体按年增加逾20%，当中北京、上海、广州的成交面积分别按年增80%、131%、74%，而深圳则跌55%，而二线城市好坏参半，三四线城市依旧低迷。

    中指研究院指，数据整体向好反映房企减价促销以及早前出台的政策逐步取得成效，加上部分城市的需求被疫情压制，随着染疫高峰过去需求释放等。

    事实上，内房销售回暖，也直接利好物管公司。全因物业销售复苏，预期相关项目能如期落成，而发展商会将物业管理交予旗下物管公司，成为物管公司增长的原动力。

    华润万象生活国企背景实力厚

    新近成为蓝筹股的华润万象生活，其母公司华润置地（1109.HK）是内地龙头央企，信贷情况良好，在当前内房危机中所受的影响最少，因此华润万象生活亦无需像其他民企物管公司，要为负债累累的母企「输血」，然而亦受累内房债务危机而股价和估值下跌。

    事实上，华润万象生活业绩表现理想，截至6月底上半年收入上升32%至53亿（人民币.下同），当中64%来自住宅物业，其余36%来自商业物业，股东应占溢利按年上升28%至10.3亿元。

    华润万象生活无需负担母企债务之余，更能受惠母企的逆市扩张。由于华润置地有央企背景，在当前内房债务危机下，公司亦担起救亡的工作，收购负债房企的项目，助其套现还债。如华润置地12月底新近以124亿元收购华夏幸福的南京、武汉等项目。这些新收购的项目日后落成，管理工作无疑会交由华润万象生活负责，变相令华润万象在当前淡市下逆市扩张，为业务增添新动力。

    彭博综合券商预估华润万象生活2022年每股多赚30%，而2023年每股盈利增速加快至33%，至2024年增速稍缓仍有28%。即使华润置地持续并购或拖低盈利前景，但若母企依旧继续扩张并购，华润万象生活的增长仍可进一步加快。

    碧桂园服务母企财困缓解

    碧桂园服务母企碧桂园（2007.HK）主打二至四线城市，当前楼市回暖虽未受惠，然而市场同时憧憬国家将对内房流动性作支持，包括放宽三条红线、放宽房贷限制等，这些利好政策都利好碧桂园。

    要留意是，碧桂园未曾出现债务违约，尽管2022年三度股权融资，但亦正正市场愿意接货，反映市场对公司仍有信心。而且碧桂园近来债务接连有好消息，如工行、邮储行为公司意向性融资，另外，有传四大内银为公司发离岸贷款以还海外债务，并新发人民币债，公司本身亦获得多笔美元、人民币融资，碧桂园财务状况料得到很大的改善。

    碧桂园服务首席财务官黄鹏2022年7月时表示，公司没有为母企作任何担保，同时表示碧桂园贡献公司收入仅约5%，对利润贡献更少，然而即使没有为母企分担债务，但控股股东减持公司套现，也成为了碧桂园服务上升的阻力。12月中旬公司主席兼控股股东杨惠妍折让11%减持碧桂园服7%股权，套现51亿元。随着近来碧桂园的融资进度理想，预期控股股东套现周转的压力将回落，从而降低再减持碧桂园服务的可能。值得留意是，尽管控股股东减持，但不会影响公司实际业务表现。

    碧桂园服务中期收入上升73%至201亿元，股东应占溢利升22%至26亿元。彭博综合券商预测，料公司全年每股多赚20%，而2023年及2024年则分别多赚27%及25%，反映公司未来增长步伐保持急促，相较碧桂园会更可取。

    作者：Carlos Hie