2023年投资策略 (1) 投资焦点是内房债

    22年的投资成绩确实惨不忍赌，踏入23年，行事仍要非常小心，美国在高息、高通账下，需求急降，打击经济；中国虽然临崖勒马，清清零，打倒昨日的我，但面对外围需求降和自身失业与财困问题，在投资部署上，还是小心为上。

    今年的大策略，主旨不在资本增值，虽然金龙股开局斐然，但急升却缺乏实质支持，其实是只是波幅，上年便是如此。今年重点是资产重估，除非是经济破产，这些资产在变现与改善下，价值重现。以现水平计算，可算的升幅是倍计。

    达力是非常吸引过案，企业透过联营持有深圳南山一块40万平方米的吉地，算楼价10万/米，其份值达147亿，当然未扣税和成本，但企业现在市值才23亿。因为土地对面是歌剧院，发展有期。土地另一股东是佳兆业，财困下无能为力，传国企会接捧。

    从基本面看，中美两个最大的经济体，她们的经济前景是要关注。政治归政治，不用过份上心，但科学这个无型之手，是最终主导。中国上年十二月开关是迟，但算及时，短期会出现阻延，欧美上年第一季情况可参考，然后逐步理顺。但中国面前是两大山在拦路，第一是过过两年政府的积极关心大家，先后在教育、地产和科技提供指引，结果不消提，加上清零令内部活动停止，结果真的是长贫难顾。

    开城可望刺激内部经济，但中国的失业与财缺是事实，最好的特效药是令房地产重生，过去两年的高压政策，民企一间间骨牌倒下，国企亦面对需求大泻问题。一如清零，再维持会到无可挽救的地步，房地产政策若不临崖勒马，便真的车毁人亡。房企正常运作，对上下游诸多企业带来影响。银行、保险、建材、装潢、家电等行业，均与楼市发展息息相关，更重要的还有地方财政，过去3年抗疫，中央及地方政府均花了不少钱，若卖地收入下降，政府恐怕难有资金再推动经济复苏。

    现时房地产行业占GDP比重为7%，加上建筑业占14%；土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的六成，占地产贷款上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%，可见对金融稳定具有重要影响。所以上年十一月开始从供应端着手，积极放水，已见成效。

    现在的焦点是需求端的问题，购房不是消费，也不是纯投资，主要是民生需要，安居乐业是每个家庭的目标，但烂尾楼和楼价下跌令准买家却步，保交楼解决第一个问题，只要信心回复，便不担心楼价再跌。能够去存货，房企降债和愿意投地，地方经济才可走出谷底。

    不过我们不是建议内房股，今年的投资焦点是内房债。上年市场的担心和缺乏流动性，内房债价是跌至低无可低。世茂债从$100跌至$5，好消息下回升至$20，两个月三倍。内房企能化险为夷，欠债还钱是天经地义。所以期望内房债今年可以有倍计升幅。

    蔡光华，力高资产管理投资总监 chris.choy@legogroup.hk（香港证监会持牌人）

    客户持有达力股票和内房债