招商积余：各细分领域优质项目获取持续推进

　　 公司收并购取得突破性进展，连下两城。12 月25 日及30 日，公司分别发布了对上航物业、南航物业的收购公告，以5,362 万元及2.3 亿元收购对应标的公司100%及95%的股权。公司服务以民航总局、中国航发、中航成飞、洪都航空等为代表的大客户，并管理广州白云机场、北京大兴机场、济南遥墙机场等重要航空枢纽项目，此次收并购有望进一步夯实公司航空领域专业服务能力及优势。

　　 交易对价较同期业内收并购事件更为合理。上航物业在管面积为222 万㎡，主要服务商飞集团及成员企业，服务类别涵盖常规服务及延伸服务（机下作业、行政服务等），项目分布以上海为主，2020 年、2021 年1-8 月净利润为-0.68 万、752.39 万元，已扭亏为盈，简单线性外推2021 年全年利润，则交易对价对应2021 年4.75倍PE；南航物业主要服务南航集团，以作业区、办公物业服务为主，管理项目聚焦广州，在管面积约为60 万㎡，2020 年全年、2021 年半年度净利润为1795 万、1537 万元，交易对价对应2020 年/2021 年13.48/7.87 倍PE。

　　 国有轻资产运营服务平台的天然基因优势。公司作为招商局集团和招商蛇口旗下轻资产运营服务平台，在国资央企加快国有资本布局优化和产业结构调整的大背景下，有望继续受益于中央企业剥离“非主业、非优势业务”下的收并购机遇。

　　 各细分领域优质项目获取持续推进。11 月以来，公司于高校、港口、企业总部、产业园、交轨、大型城市综合体等一系列领域均有所斩获，成功中标顺丰海口产业园项目（总建筑面积约7.6 万平米）、上海地铁5 号线项目（设19 座车站全长32.7千米）、苏州中心广场（总建筑面积约182 万平方米）等优质项目。

　　 风险因素：部分地区疫情反复之下，业务拓展不及预期、商业管理板块受冲击的风险；资产处置进展不急预期的风险；收并购项目整合难度超预期的风险。

　　 投资建议：公司管理层履新后，发展重新进入正轨，各细分领域优质项目获取持续推进。蓝海市场空间广阔，且公司收并购取得突破性进展，国有轻资产运营服务平台背景在当前收并购环境下具备优势，未来更多央企剥离的“双非”优质资产承接值得期待。因此，尽管我们根据合约转在管面积的进度预期而小幅下调2021/22/23年EPS 预测至0.52/0.70/0.87 元/股（原预测为0.59/0.73/0.89 元/股），但考虑到公司处于新的发展起点，作为国企具备安全性和发展潜力，给予公司2022 年32 倍PE，对应22.4 元的目标价，维持“买入”的投资评级。（中信证券）