资产轻型化转型之路开花结果 朗诗地产换挡提速正当时

    资产轻型化转型之路开花结果，朗诗地产[(00106)](/market-data/quote?symbol=00106)换挡提速正当时

    2021，是房地产行业风起云涌的一年。面对政策、市场、金融机构等多方面汇集而来的压力，地产行业也正式于这一年落下了依靠土地红利、借助杠杆高歌猛进发展模式的帷幕。

    进入"严冬"的结构性调整期后，地产业正经历着发展模式的转型阵痛，逐渐步入新的低利润、低增长、低杠杆的内生式增长轨道。

    什么是中国房地产企业未来的发展方向？引发了各方探讨。其中，浙商证券在其名为《从终局反向思考行业投资机会》的研报中提到，借鉴成熟市场经验，房企从重资产开发转向轻资产服务业务是发展必经之路。

    在浙商证券看来，从增量向存量市场转化，轻资产业务比重提升，科技赋能增强内功，打造品牌、降本增效，将是中国房企未来的发展路径。其中，物管、代建等轻资产业务，将接手行业成长的接力棒。

    2022，作为行业中踏上资产轻型化的战略转型之路已近8年的绿色开发服务商，朗诗地产[(00106)](/market-data/quote?symbol=00106)正迎来其完成转型跨越的决定性一年。

    由于在资产轻型化上的超前布局，如今的朗诗地产已彻底告别了高杠杆依赖的发展模式，逐渐成为一家轻资产的服务管理型公司。朗诗地产也于其年报提到，公司决定将更名为"朗诗绿色管理有限公司"，以更恰切地反映其当前的战略定位及业务实质。

    8年坚定不移"资产轻型化"转型之路

    回顾朗诗发展历程，2004和2014年是决定其发展方向的两个重要年份。

    2004年，公司第二个开发项目南京朗诗国际街区面市，朗诗正式踏上了聚焦绿色地产的差异化发展之路；2014年，朗诗地产再度进行战略转型升级，提出"轻资产化运营"战略，大力发展委托代建、小股操盘、合作开发等业务，正式开始对于轻资产化运营发展模式的布局。

    依托逾20年的全国化布局业务发展，并凭藉在绿色建筑上的技术与品牌优势，朗诗地产业务现已实现全国主要一二线城市及重点经济区域的覆盖，开发超过150个项目，开发总面积逾2500万平方米。截至2021年12月31日，朗诗提供开发代建服务及进行小股操盘的项目共计83个，总可售面积约378万平方米，预计可售货值达约人民币706亿元。

    而经过以"绿色地产"、"资产轻型化"贯穿发展主线的八年转型，公司围绕轻资产化业务，至今也已与多家知名大型、中型的国企、民营企业、开发商、金融投资机构开展不同类型的探索及合作。

    用朗诗控股集团董事长田明的话来说，经过近8年的探索，朗诗已经成为委托代建、小股操盘、合作开发上的熟手。

    在朗诗地产目前已合作的代建业务中，项目类型包括但不限于新建、城市更新、旧改、不良资产（法拍、和解、破产重整）、承债式收购、一二级联动；合作模式也涵盖了委托开发、小股操盘、金融服务、债务置换等多样化选择。

    如今，随着在委托代建、小股操盘、合作开发等开发模式上的逐渐深化，朗诗地产操盘项目的平均股东权益已降至20%至30%的区间。来自开发代建服务及小股操盘项目的可售货值于中国地区总可售货值占比已超过九成。

    2021年，朗诗地产于中国地区共获取新开发代建服务项目12个，新增开发代建服务项目可售面积约153万平方米，可售货值约人民币258.6亿元，同比增幅近18%，毛利率保持在约40%的较高水准。公司资产轻型化转型成效显着。

    朗诗地产已有效降低了对财务杠杆的依赖。公司扣除预收款项后的资产负债率于2021年度同比下降0.9个百分点至76.6%；两年以下短期债务比例同比大幅下降12个百分点至46.5%；期内加权平均财务成本约为7.0%，较去年同期下降0.6个百分点，债务结构得到进一步优化。

    在以轻资产化为发展主旋律模式下，由于不再需要大量的资金用于拿地及开发，公司对于高息债的需求也持续减少，逐渐成为一家俱备轻资产操盘能力及投资能力，通过提供开发管理服务提高收益的专业化服务型公司。

    公司决定更名"朗诗绿色管理有限公司"的背后，反映了其摈除传统地产开发模式、真正完成向资产轻型化房企转型跨越的实质。

    轻资产化转型成功 朗诗凭什么？

    从目前发展趋势看，由于受到开发经验、资质要求、技术实力等各类壁垒影响，企业在切入代建行业的过程中仍存在一定难度。在浙商证券看来，衡量企业代建能力主要基于产品力和品牌影响力、成本管控能力、物业服务能力和资源整合能力四个维度。

    而对于这家于业内率先完成资产轻型化转型跨越的房企而言，朗诗地产究竟凭什么？这就需要从其多年来围绕代建转型所打造的多方面竞争优势的角度来解读。

    首先从最核心的产品力和品牌影响力来看，朗诗自2004年起就实施聚焦绿色差异化发展战略，"恒温恒湿恒氧"科技住宅产品开创国内绿色科技住宅先河。

    纵观朗诗2004年以来推出的绿色科技住宅产品发展历程，从集中式科技系统（1.0-3.0）到户式化系统，再到自由方舟健康住宅，通过持续的研发创新，朗诗的产品不断迭代，如今第六款科技住宅产品也已问世，持续领跑中国绿色地产。

    朗诗目前已于全国36个城市打造了超过150个绿色住宅项目，绿色住宅开发面积超过2500万平方米；并已成为全国规模最大科技系统提供商，市场份额行业居首。

    经过20年积累，朗诗在业内获得了良好的品牌美誉度和客户口碑。其中，朗诗科技住宅用户对系统满意度高达91分，朗诗项目业主复购率高达70%，而朗诗众多项目的业主再购及业主转介绍的比例也已接近50%。

    除了新建开发业务外，朗诗也将"绿色"基因延展到城市更新领域，发展为双轨道上提供多业态产品解决方案的房企，面向多元垂直场景提供从运营管理、开发谘询，到开发代建的全流程一体化服务。

    在标准化能力打造上，朗诗不断健全完善运营管理体系、工程管理体系、工程制度体系，实施"6-3-1"的全周期工程管理原则，则通过在项目的每一个环节及各个维度进行专业把控，以最大限度保证产品品质，确保项目100%落地。

    在资源整合能力打造上，朗诗已形成委托方-业主方-供应商-朗诗方的完整价值链，致力于克服开发过程中各种不利因素，从而为项目股东方节约成本、创造价值。据悉，仅2021年度，朗诗轻资产项目成本类优化金额便达到2.6亿。

    除此之外，经过多年来在代建业务领域中的摸爬滚打，朗诗已于行业中积累了丰富的复杂项目处理经验。通过整合朗诗体系内朗诗寓、朗诗常青藤、朗诗青杉资本等业务以及朗诗外部资源，朗诗现已具备了助力各类不良资产纾困的能力，并可通过"募投管退"一体化基金管理及资产管理能力盘活存量物业。

    也正是源于其多年来围绕委托代建、小股操盘及合作开发所进行的全方位能力的打造，朗诗所出品的项目不论参股与否最终均实现了高品质落地，在节约开发成本的同时，实现了远超同区域主要竞品的新房售价表现，为合作方创造多维度价值。

    趋势已来，朗诗迎来时代新机遇

    在我国，代建主要分为政府代建、商业代建、资本代建和配资代建三种模式。如今，随着房地产业在发展融资困难、利润低、中小企业竞争力薄弱等背景下，商业代建的发展也不断提速，并交接政府代建逐步成为主流代建形式。

    从需求侧来看，代建行业需求旺盛主要源于几个方面：项目所有人、产品品质侧、政府工程（城市更新和公住房）。

    首先，项目所有人需求方面主要以中小房企及非专业开发商为主，其往往对于借助代建企业的品牌优势提高市场知名度和市场竞争力，以及借助代建企业专业建设和运营能力以提升市场认可度具有较高需求。

    此外，在产品品质侧，代建公司主要通过项目管理和成本管控等方式控制成本，同时把握产品趋势，从产品研发和行销服务两端帮助地产开发商提升产品竞争力，最终提升产品溢价。

    政府工程方面的代建需求则主要集中于保障性住房建设和城市更新业务，据天风证券于研报表示，2020年已有39000个旧城社区开展更新工程，城市更新需求有望成为代建行业增长新动力。

    另据中银证券预计，由于融资管控的放松在短期内无法有效传达至民企地产开发商，房企混沌状态大概率将延续至22年年底。一改此前由民企主导中国地产市场的局面，地方国企、城投平台在集中土拍中成为主流。

    在该背景下，城投平台拿地后大概率仍需要找专业度更好的民营房企进行合作，预计主要有两种模式：1.一段时间后直接转让，民企或以收购形式进入；2.直接引入民企小股操盘。而这一过程中，行业代建需求也有望得到进一步提振。

    从中期展望来看，根据中指院预测，取新签约总建面为代建市场规模计算，目前代建市场规模占已售商品房建面的3.0%-5.0%。截至2025年，按累计新签约建面计算的房地产代建市场预计将达到7.9亿平方米，占已售商品房的14.3%。

    从行业发展方向来看，中国房地产经过二十多年的发展，住房短缺的问题得到根本缓解，市场将由过去的新房市场为主向存量市场为主过渡、新旧并立，代建市场正迎来其发展机遇。而朗诗多年来始终坚持从重资产的传统内房模式向资产轻型化转型，则恰恰契合了地产行业新时代的发展所需。

    如今，朗诗地产通过在产品差异化、资产轻型化、收益多样化的转型战略上的持续深耕，现已发展成为一家俱备轻资产操盘能力，并兼备一定投资能力的品牌服务商，在委托代建、小股操盘、合作开发上形成了专业核心竞争力，转型升级探索成效显着。

    对于朗诗而言，2022将是其完成转型跨越的决定性一年。在这关键性一年，公司管理层也于主席报告中提到，将集中精力处理问题资产，向核心优质业务聚焦；保持绿色、低碳、可持续发展的初心，轻装上阵，以崭新的姿态步入行业发展的新阶段。

    在地产行业迎来新一轮的洗牌下，朗诗通过其长期以来在轻资产化业务上的前瞻性布局，正迎来属于它的时代。