天量库存难消化，房地产投资机会何在？

    截至8月27日，沪深两市已经有89家上市房企公布2015年中报。这89家上市房企存货总计逾1.8万亿元，而去年同期这89家房企的存货总计为1.58万亿元，攀升了近3000亿元，同比涨幅为14%。

    对此，有业内人士认为，今年以来，部分一二线城市去库存情况较好，但多数三四线城市的天量库存仍难以消化。受此影响，全国房地产开发投资情况依然很难有起色。

   “今年1～7月份，全国房地产开发投资增速已经降到了4.3%，这一数字已经比2014年同期的13.7%减少了很多。虽然近期出台了相关的政策有些刺激作用，但未来仍然会处于低增长状态。”在日前举行的“诺亚财富2015房地产金融高峰论坛”上，中国房地产业协会副会长任志强说。

    从“新房时代”进入到“存量房时代”

    房地产，作为一个价值千万亿元的行业，过去15年一直在固定模式下爆发式增长。2014年开始，进入了总体供大于求的调整转型期。

    根据同花顺提供的数据，在已公布2015年中报的89家上市房企中，8家房企存货总量超过500亿元，其中，万科A、保利地产和招商地产3家上市公司存货都超过了1000亿元。

    业内人士指出，目前89家房企存货规模同比上涨，这与此前拿地规模大、去库存速度慢的预期是有关系的。而从库存背后的资金成本来看，这会使得部分房企在目前市场复苏时，依然需要积极去库存，而没有太多精力去拿地和投资。

    “7月份公布的70个大中城市房价数据显示，环比已经有36个城市上涨，但同比上涨的只有4个城市，现在还没有完全进入上涨。因为目前还有大量的库存，消化库存还在第一位，所以价格不会飞涨。”任志强表示，目前销售增长率开始回升，价格在平稳过渡，过去是徐徐下降，现在已经开始调头向上，一线城市的房价已经发生了巨大变化，但二三线城市有的还在继续下滑，并没有完全恢复，预计总体房价的回升要等到四季度。

    歌斐资产地产合伙人谭文虹认为，房地产行业过去的主要痛点是房地产拿地建设的资源和资金，而现在销售去库存化、存量的运营盘活、提升客户体验，成为主要痛点。房地产市场已经从新房进入到存量房时代，尤其是上海、北京这样的特大城市。同时，行业也已经从卖方市场进入买房市场。

    布局下一个风口，掘金地产新业态

    值得注意的是，库存难以快速消化的背后，一方面加重了房企资金链的压力，另一方面也侵蚀了开发商的利润空间。那么，房地产还有没有投资机会？机会又在哪里？

    对此，诺亚财富集团董事局主席兼CEO汪静波表示：“随着房地产市场从过去的黄金10年进入未来的白银时代，竞争会更加激烈，未来盈利点将主要依靠持有、运营核心资产获得长期稳健回报。”

    谭文虹也认为，过去的那种基本上闭着眼睛投资房地产就赚钱，而且还是赚大钱的投资机会的确没有了；但是随着这个行业的转型发展，新的模式、新的机会也在层出不穷。“在房地产行业的所谓低谷期和转型期，更有可能凸显好的投资机会，也是衍生新的投资模式的好时机。”她说。

    事实上，目前不少房企正在加速转型，不管是万达转型轻资产，未来大幅缩减新增土地的拿地投资，还是部分房企与一些金融机构合作，推出“房地产+金融+互联网”的产品，用“买房+收益”的方式创新营销方式，减少销售压力和成本，都是房地产行业供大于求之下做出的变革。

    谭文虹指出，从去年下半年开始，随着房地产市场的众多创新生态的崛起，让人们看到了更多的机会：一线城市的存量资产改造机会以及优秀的运营管理公司（公寓运营、老旧仓库厂房的改造、众创空间及创意园区的兴起等）；各类资产的并购机会；围绕房屋销售的金融创新机会（众筹、首付贷、特卖房、电商等）……

    “中国房地产行业这两年的流行词，从‘白银时代’、‘下半场’，到现在的‘互联网+’、‘WeWork’（共享办公场所）、‘众筹建房’、‘小米公寓’、‘万万联合’等，都说明这个行业以及行业内的企业，正在持续转型、寻找方向，并不断有创新的模式出现，不排除未来发生重构房地产价值链的可能性。”谭文虹说。