房地产行业：恒大或开创房企新的销售模式

　　1、受疫情影响，2 月TOP100 房企销售下降近4 成根据克尔瑞公布的2020 年2 月百强房企销售榜单，2 月TOP100 房企销售金额为3256 亿元，环比增速为-44%，同比增速较上月下降26pct 至-38%；1-2 月TOP100 房企累计销售金额为9027 亿元，同比增速为-23.72%。

    　　由于新冠疫情的影响，多地发文暂停售楼处营业，导致返乡置业的需求受到一定的冲击，整个2 月百强房企销售大幅下滑。我们认为疫情的影响只是暂时的，需求延后但不会消失，随着疫情的好转，企业复工复产逐渐增加，2 季度销售弹性加大。

    　　2、不同梯队房企销售下降呈现分化，龙头房企抗市场扰动能力强

    　　2020 年2 月不同梯队的房企销售门槛呈现不同程度下降，TOP3、10、20、50、100 房企的销售门槛分别为268、59、31、13 亿元，同比分别为-19.0%、-39.8%、-56.8%、-53.3%。不同梯队房企的销售增速普遍下降，TOP1-3、TOP4-11、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100 房企2 月销售同比增速分别为-17.4%、-27.3%、-46.8%、-51.9%、-52.5%，增速分别较2020 年1 月-22.2、-0.9、-33.3、-43.2、-30.9 个百分点。新冠疫情给房企销售带来一定的冲击，冲击程度分化较为明显，龙头房企凭借多元销售渠道和品牌影响力显示出了较强的抗市场扰动能力。

    　　3、恒大线上营销效果显著，销售逆势翻倍

    　　2020 年2 月销售金额超过100 亿的房企数量为7 家，同比减少1 家，环比减少7 家，分别为恒大（465.4 亿）、碧桂园（300.0 亿）、万科（267.7亿）、保利（266.7 亿）、绿地（170.9 亿）、中海（137.5 亿）、融创（121.2亿）。从2 月单月同比增速来看，TOP30 房企中，除恒大（125.2%）、华发（74.5%）、绿地（10.5%）三家房企，其余房企销售均呈现负增长，其中保利、万科、招商蛇口、金地销售增速分别为-19.3%、-39.2%、-71.54%、-56.5%。

    　　恒大采用的线上营销策略效果显著，销售逆势翻倍，或开创房企新的销售模式。

    　　4、投资建议

    　　房地产板块PE/PB 分别低至8.5/1.3 倍，处于历史低位；主流房企2020年PE 低至6 倍。四季度以来的行业稳态被打破，后续政策逆周期调控力度加大可期，政策调控弹性的加大和流动性的增强将推动地产板块的修复回升。地产板块具备较高的配置价值，当前板块估值低、分红比例较高，具备较强的吸引力，在当前的行业背景下，头部企业具有安全边际且内生性增长力更强，有望获得更好的表现。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A（000002）、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。

    　　5、风险提示

    　　疫情演变超出预期风险；房价大幅下跌风险。（银河证券）