房地产行业：一二线及强三线城市需求将进一步释放

    1、单月销售面积和销售金额增速均有所下降。2019 年11 月单月商品房销售面积、销售金额同比增速为1%、7%，分别较上月下降1pct、3pct。销售稳中有升，符合我们之前的判断，我们认为销售稳定的原因有以下两点：1）房企在资金面趋紧的情况下加大促销和推盘力度，以价换量促回款；2）2019年下半年基数较低，随着逐步进入低基数区间，四季度销售增速有望稳中有升。四季度一、二线城市成交有望趋于稳定，三线降幅逐渐收窄。

    2、土地市场继续回暖，各线城市土地市场依然分化。2019 年1-11 月土地购置面积累计同比下降14.2%，降幅相比1-10 月收窄2.1 个百分点，土地成交继续回暖。我们认为土地成交持续回暖的原因是：1）土地市场的溢价率持续下行，在此背景下优质土地仍会获得开发商的青睐；2）近几个月销售表现出较强韧性，去化加速，房企出于补库存的考虑获取土地；3）去年基数较低。我们预计后续土地市场或继续回暖，土地市场结构性分化仍将持续，一二线城市会明显好于三四线。

    3、新开工和施工面积增速回落，竣工持续修复。新开工和施工的回落印证了我们上月的判断：新开工和施工的反弹不具备持续性，年内将继续回落。

    一方面销售预期下降对新开工意愿形成压制，另一方面土地储备不足将制约新开工进度。虽然2019 年较强的复工对施工构成支撑，但是新开工的下降将持续影响施工，预计施工的修复也将低于预期。竣工自三季度以来持续修复，明年预计继续复苏。

    4.开发投资缓步下行具有韧性。2019 年1-11 月份，全国房地产开发投资同比增长10.2%，增速较1-10 月下降0.1pct。在后续基数持续走高的背景下，土地购置费的进一步走弱和施工走弱仍将导致四季度投资仍将继续放缓。

    5、房企资金面稳定。房企到位资金同比增长7%，较1-10 月持平。11 月5日央行公告开展MLF 操作，中标利率下调5BP 至3.25%，MLF 下调有望带动LPR 下降，5 年期长端利率有望随之下行，随着融资环境边际改善，房企资金压力或得到一定的缓解，预计后续高信用、企业自身筹款能力强的优质房企有望受益。

    6、投资建议：我们继续看好地产板块的估值修复行情。从基本面上看，行业整体运行稳定，前期政策调控效果较好，“三稳”目标基本实现，政策环境边际改善；估值方面，板块估值仍处于历史低位，有较大的修复空间；基金仓位方面，公募基金对房地产板块持仓已经连续三个季度下降，具备反弹空间。行业基本面平稳，政策边际改善，估值和仓位处于低位，以上将逐步催化地产板块的估值修复行情。集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。城镇化进程加速，一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A（000002）、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。

    7、风险提示：市场销售超预期下行，政策调控加码。（银河证券）