房地产行业：未来盈利增长有望持续 估值仍存修复空间

    报告要点

    11 月销售韧性仍存，局部区域放宽限购符合“一城一策”延续

    行业观点：本周佛山市发布《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》，规定在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制，局部区域限购放松符合“一城一策”主基调。亿翰智库数据显示，TOP100 房企2019 年1-11 月销售额同比增长15.7%，销售面积同比增长16.4%。其中，11 月销售额同比增长21.0%，销售面积同比增长21.4%。在年底冲刺业绩关键期，房企加大推盘，整体销售延续韧性。当前时点，地产板块估值仍处底部，龙头房企销售韧性较强，预收账款充足且利润率维持稳定，未来盈利增长有望持续，地产板块估值仍存修复空间。

    投资建议：推荐12 月金股阳光城，长期看好龙头房企万科A、保利地产。

    楼市动态：销售、库存、去化周期高于去年同期水平

    销售端：新房端，本周覆盖的41 个城市成交621.8 万平，环比提升15.4%。分城市等级看，一二三线城市累计成交量与去年同期相比分别为16.0%、21.3%、-0.6%，全部城市累计成交量与去年同期相比提升了11.2%。二手房端，本周覆盖的16 个城市二手房成交154.1 万平，环比提升6.7%，同比提升30.0%；今年以来累计成交7034.1 万平，与去年同期相比提升12.1%。

    库存端：本周覆盖的15 个城市库存8183.7 万平，环比提升2.5%。其中，一二三线库存环比分别为2.3%、4.5%、1.3%。

    去化周期：本周覆盖的15 个城市去化周数为37.0 周。其中，一线城市去化周数为44.8 周，二线城市去化周数为29.2 周，三线城市去化周数为38.0 周。

    土地市场：近期供应提升，需求提升，溢价率下行供应方面，百城土地供应同比下降、环比提升。上周土地供应规划建筑面积为3571.1 万平，近四周滚动同、环比分别为-20.5%、29.6%，前一周数据为3275.4万平、-11.4%、15.4%。

    成交方面：上周土地成交规划建筑面积为1299.7 万平，近四周滚动同比、环比分别为-20.5%、-14.3%；上周土地成交总价为 623.1 亿元，近四周滚动同比、环比分别为9.5%、18.3%；上周土地成交溢价率为5.7%，前一周为7.7%。

    供需关系方面，近期百城土地需求供应比下降：上周土地成交建面/供应建面的四周滚动比例为49.4%，前一周为60.6%。

    风险提示： 1. 房地产政策或存不确定性；（长江证券）