房地产行业：竣工已现修复拐点 预计全年竣工同比+5%

　　投资要点

　　事件：统计局发布2020 年1-5 月全国房地产开发投资和销售情况：

　　1-5 月份，全国房地产开发投资45920 亿元，同比下降0.3%；商品房销售面积48703 万平方米，同比下降12.3%，降幅比1 至4 月份收窄7.0PCT；商品房销售额46269 亿元，下降10.6%，降幅比1 至4月份收窄8.0PCT。

　　点评：

　　单月销售面积同比增幅转正。1-5 月，全国商品房销售面积同比-12.3%，降幅较前值收窄7.0PCT。5 月单月数据实现年初以来首次转正，达9.7%。随着全国整体疫情逐渐减弱，商品房销售情况趋于好转，销售降幅连续三个月收窄。展望全年，我们预计6 月向后全国商品房销售将逐步企稳，预计全年销售同比-5%至-10%区间，房企整体去化压力依然较大，促销售、抓回款将成为房企今年内的主要目标。

　　此外，区域之间差异仍较为显著，东部、西部区域复苏较快，前5 月商品房销售面积累计同比跌幅已分别收窄至9.9%和9.3%（我们认为东部需求支撑因素较强，西部则因受疫情影响相对较弱）；但中部及东北地区恢复相对缓慢，首五月同比跌幅均位于20%左右。

　　房地产开发投资同比跌幅收窄至0.3%，住宅投资累计增速止跌。1-5月，全国房地产开发投资同比-0.3%，降幅较前值收窄3.0PCT；其中，住宅投资同比持平；5 月份房地产开发投资同比+8.1%，数据创下近5 个月来新高。随着各地疫情管控逐渐放开，各地待建项目纷纷着手开工，房屋新开工面积已恢复正常水平，加上施工方普遍加大施工强度，新开工投资集中发力成为开发投资额维持高量并继续持续回升的主要支撑。随着年中销售节点来临，我们预计未来数月新开工投资规模将继续增加，有望推动地产开发投资增速快速回正。

　　土地成交单月回落，“低库存+低去化”背景下未来开发商补库存或更加理性。1-5 月，房企土地购置面积同比-8.1%，降幅较前值收窄3.9PCT；土地成交价款同比+7.1%，增速提高0.2PCT。土地市场自4 月火热后略有降温，购置土地面积与成交地价价款单月同比涨幅从13.8%和82.3%收窄至0.9%和7.3%。具体来看，5 月一线/二线/三线成交土地数量当月同比分别为+67.4%/-9.2%/-20.7%，一线城市拿地热情延续，多地地王频现，反观三四线土地成交相对清淡。5月末，商品房待售面积累计51771 万方，同比+1.7%，环比-0.9%，处于近五年低位。“低库存+低去化”背景下开发商对市场形势依然持谨慎态度，未来房企补货或将愈加理性。

　　竣工修复趋势已经确立，后期更多关注斜率问题。1-5 月，房屋新开工面积-12.8%，降幅收窄5.6PCT；5 月单月+2.5%，年内首次回正，较上月提升3.8PCT。1-5 月竣工面积同比-11.3%，降幅收窄3.2PCT；5 月单月+6.2%，增速提升15.1PCT。我们认为竣工已现修复拐点，但考虑到疫情客观原因，部分地方政府放宽对于房企竣工交付时间节点的控制，同时因为会计确认带来的相关税费产生，也造成部分房企在项目层面主动拖延竣工交付确认的时间点，因此我们仍未在竣工修复趋势确立的前提下，未来节奏更值得关注，预计全年竣工同比+5%。

　　流动性维持宽松，优质房企将持续收益。1-5 月，房地产开发企业到位资金同比-6.1%，降幅比1 至4 月份收窄4.3PCT。其中，国内贷款同比-0.5%；利用外资同比+15.3%；自筹资金同比-0.8%；定金及预收款同比-13.0%；个人按揭贷款同比-0.9%。整体来看，房企资金来源相对充裕，其中国内贷款、发债等自筹资金均保持较快增长，具备融资优势及稳定回款的房企将持续收益。

　　投资建议：伴随着国内新冠肺炎疫情进一步得到控制，房地产行业主要指标修复符合预期。1）单月销售面积同比增幅转正。展望全年，我们预计6 月向后全国商品房销售将逐步企稳，预计全年销售同比-5%至-10%区间。2）随着复工复产持续推进，房地产开发投资同比跌幅收窄至0.3%，住宅投资累计增速止跌。3）土地成交单月回落，“低库存+低去化”背景下未来开发商补库存或更加理性。购置土地面积与成交地价价款单月同比涨幅从13.8%和82.3%收窄至0.9%和7.3%，具体来看，一线城市拿地热情延续，三四线土地市场相对遇冷。4）自年初以来竣工当月同比增速首次转正，我们认为竣工已现修复拐点，预计全年竣工同比+5%。5）流动性维持宽松，优质房企将持续收益。

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　　风险提示：新冠疫情扩散超预期，行业销售波动；政策调控超预期；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险。（克而瑞证券）