房地产：7月观点获印证 择机低吸

    7月观点“销售增速陡峭下滑,投资增速平缓下滑”获印证。

    我们在7月17日研报《H1投资平稳走弱 6月销售小幅反弹 精选个股守正出奇》中明确提出行业资金约束增大,融资环境收紧,预计下半年房地产行业销售增速陡峭下滑,投资增速平缓下滑;观点持续获印证;

    金九黯然失色,9月全国30城商品房成交面积同比下滑约47%;国庆长假销售陷入冰冻,33个典型城市成交同比和环比均大幅下滑,一线、二线、三四线分别下滑约80%、60%、70%;资金来源增速“下台阶式”下滑将持续。

    地产投资扰动因素减弱 预测三季度/全年投资增速约为7.2%和5.1%。

    由于土地购置费计入地产投资的计算方式,使土地出让价格传导至地产投资有一年左右的延迟(约11-12个月),2016年5月和8月土地出让成交均价的同比高增速(分别为115%和107%)扰动投资,体现在2017年4月和8月的土地购置费用同比高增速(分别为21%和18%),上拉地产投资数据,数据表现地产投资增速韧性较强;

    我们认为后续该扰动因素将减弱,后续地产投资下滑情况将略有加速;预估2017年9月-12月的土地购置费同比增速分别为17.2%、16%、15%、14.5%,剔除土地购置费的地产投资额同比增速(主要为建安)分别为5%、4.5%、4%、3%;预测2017三季度地产投资额约8万亿元,同比增速7.2%左右;预测2017年地产投资额约10.8万亿元,同比增速5.1%左右。

    投资建议 基本面难言乐观 板块估值磨底 择机低吸。

    地产销售和投资均下行,行业基本面难言乐观,板块估值磨底,建议择机进入,谨慎追高,近期关注二大主线,择优质股逢低吸纳:

    1、国企改革重组预期相关标的,如保利地产、中华企业、光明地产、上实发展、中航地产等;

    2、受住宅销售下滑影响较小,受制造业发展提振的产业园区标的,如浦东金桥、上海临港、张江高科。

    风险分析:

    地产调控持续收紧,销售持续下降,导致房企资金链断裂。(光大证券)