40家房企举债5828亿 永续债重出江湖恐成利润黑洞

　　多个融资渠道遭封堵之后，有房企利润“黑洞”之称的永续债和信托资金，开始再度走向台前，甚至其规模可能进一步扩大，成为部分房企熬过本轮调控的重要融资渠道。

　　《证券日报》记者根据同策咨询研究部统计的数据获悉，2017年前9个月，40家典型房企融资额达5828亿元人民币。

　　有业内人士称，房企融资渠道目前仍旧收紧，有些开发商已经重启永续债融资，或者加大信托融资额度，未来这些资金的成本将进一步侵蚀利润。

　　融资成本升高

　　在融资成本方面，同策咨询研究部表示，以9月份为例，上述40家典型房企所有已披露融资成本均高于5%，其中银行口径的中期票据、境内、海外银行贷款利率相对来说较为平稳，而更为市场化的公司债、其它债权融资则利率波动更大。

　　具体来看，银行口径中，中南建设为子公司担保融资2.1亿元，期限为3年期、利率为5.23%；公司债方面，9月份仅有的一笔公司债为世茂股份发行的10亿元3年期公司债，利率为5.15%；中期票据方面，仅有的一笔中期票据为泰禾集团成功发行的第二期20亿元中期票据，为3年期利率7.5%。而融资成本最高的一笔为中南建设通过应收款债权转让融资10亿元，期限为3年期，利率为9%。

　　值得一提的是，《证券日报》记者注意到，随着公司债发行收紧，过去几年一度成为房企“豪赌”式融资的两种融资方式开始再度走向台前，即信托融资和发行永续债。

　　永续债再度流入地产

　　在同策咨询研究部监测的40家典型房企9月份融资中，信托贷款筹资总额位居第二，较8月份大幅提升（增加501.82%），涉及5家上市房企9笔信托贷款，融资总额等同人民币86.06亿元。而这几家房企中不乏提出3年左右即实现3000亿元销售规模的房企。

　　不过，信托融资已经是一些房企常规化的融资渠道。在多个融资渠道被封堵的情况下，开发商也正在拓宽融资渠道，包括尝试新渠道，甚至包括ABS等表外融资方式。

　　同策咨询研究部表示，在已披露的数据中，9月份融资成本最低的一笔是中国金茂发行总额2亿美元的优先担保永久资本证券的新证券，起始利率4%；其次，世茂房地产完成发行65亿元资产支持票据，其中优先A级总额为人民币38亿元，票面利率4.5%，优先B级票总额为人民币24亿元，票面利率为5.3%，次级票总额为人民币3亿元；保利地产通过中信·保利地产商业一号资产支持专项计划完成商业不动产抵押贷款证券化（CMBS），实际收到认购金额35.3亿元，其中优先级资产35亿元，预期收益率为4.88%；远洋集团发行6亿美元永久性次级有担保资本证券，首期利率4.9%。

　　值得注意的是，7月份以来，绿城中国、远洋集团、中国金茂和华侨城等大型房企都启动了永续债融资。永续债，也叫无期债券，是非金融企业（发行人）在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”的债券。永续债没有明确的到期日期，或者期限非常长，但大部分的永续债都是带有赎回条款的，发行人拥有在条款约定的某一个时间段内按照某种价格赎回的权利。

　　有业内人士向《证券日报》记者表示，永续债之所以成为利润“黑洞”，在于利率会重设，若不能在一个时间段偿还债务，那么重设的利率将会不断飙升，一般来说，三年后所支付利率可能高达9%，甚至更高。

　　众所周期，恒大和碧桂园过去曾发行过数百亿元的永续债，近期因有重归A股计划，恒大已经赎回永续债。但在其规模扩张过程中，永续债曾扮演重要角色，不但是拿地、并购扩张的资金来源，对有些上市公司对外口径而言，永续债可不计入负债，解决了上市房企报表杠杆率问题，让其负债表更为好看。

　　但真实杠杆率仍在，尤其2018年房企将进入集中还债期，届时，个别房企的资金链风险或难承受。