*ST兴业：新增商业物业快速复制

    2016实现营业收入6.30亿元同减-28.39%,营业成本1.48亿元同减53.13%,归母净利润2.46亿元同减58.37%,扣非后归母净利2.79亿元同增7.15%,EPS:0.71元/股同减60.56%,扣非后EPS:0.81元/股同增0.86%。

    自有物流园持续结构优化,新增商业物业快速复制

    报告期内公司最主要的利润来源物业租赁平稳增长,实现收入、毛利4.34、3.84亿元分别同增4.86%、0.26%,各自占比分别为69.32%、80.16%。公司物业租赁主要由自有美居物流园与16年新增商业(租赁)物业两部分构成。为持续创新和优化自有物流园结构,公司计划将娱乐餐饮综合商超引入美居物流园,因此16年开始对美居物流园K/L楼(面积占比约9%,16年底装修完工)实施装修升级,但也因此导致出租面积和收入小幅下滑。

    16年公司新增采用轻资产模式,通过租赁方式间接取得物业经营权,凭借自有物流园13年优质运营管理经验实现物业管理输入,为物流租赁创造新的利润贡献点。因商业物业毛利率(约79%)略低于自有物流园毛利率(93%),物业租赁整体毛利率稍有下降。报告期内,公司在自有物业大面积装修情况下实现总的物业租赁平稳增长,全年实现扣非净利2.79亿元,超备考利润(2.4亿)16.26%

    地产进入尾盘清售,主业毛利显著提升

    16年公司商品房销售确认1.87亿元收入及0.9亿元毛利,分别同减59.24%、48.48%。商品房销售做为过去营收主要来源占有不小的比重,在2014年和2015年其营收都占有半数以上的比重,目前该板块将逐渐从公司主业剥离,营收多是尾盘销售。商品房销售毛利率约为47.96%,随着低的毛利率板块的剥离,公司整体毛利水平同比提升12.26%,至76.40%

    积极探索物流产业协同,新增保理提升园区效益

    根据园区商户的融资需求,公司积极拓展类金融服务,于2016年初投资设立了商业保理公司,探索尝试为物流园商户提供商业保理服务,以期与现有业务产生协同效应,提升园区经济效益,报告期保理业务贡献收入455.67万元,利润149.18万元。

    致力成为“一带一路”领先的供应链商贸服务平台运营商

    公司在保持对现有综合物流园不断创新升级和结构化调整的同时。积极把握“一带一路”机遇,布局现代物流产业链,公司拟利用募集资金新建北站物流基地项目,项目建成后将形成智能冷链仓储中心、定制仓储中心、物流信息服务中心、城市配送中心及配套商业为一体的智慧型综合物流基地

    投资建议:公司利润来源稳定性高,预计17/18年将实现EPS:0.72/0.93元/股,PE分别为:23x/18x,给予“买入”评级。

    风险提示:新疆建材市场需求不达预期,房地产尾盘销售进度不达预期,商业物业开拓进度不确定;（广发证券）