楼市“金九银十”不再城市更新需加速(2)

    保障房与商品房可以并行

    中国经济导报记者：商品房的“金九银十”不会出现，而保障房的建设则如火如荼。2014年，全国计划改造棚户区470万套，占当年保障房开工量的67%，到2020年合计共完成3760万套，使得1亿人口搬出棚户区和城中村，那么如何将保障房和商品房的发展结合起来？

    邵挺：保障房和棚户区改造，加起来叫保障性安居工程。其中，保障型住房分两类，一类是租赁型，一类是可售型，租赁型是公租房或廉租房，现在两者并轨了都叫公租房，可售卖型的包括经济适用房和共有产权房（即自住型商品房）。

    对开发商的影响而言，保障房和商品房在建造环节是有交叉的，这也是必然的，如果政府单独拿一块地来让开发商建商品房，一个是政府担心保障型住房人群都是中低收入者，存在社会融合的问题，再者专门造保障房的话，配套设施投入也挺大，例如公交车站、便利设施等，如果是开发商来做，一般配套比较成熟。

    现在建设保障房的普遍模式是，开发商在拍土地时已经被明确告知，需要拿出10%的土地做保障房，这部分房源属于定向收购，由政府来分配。表面上看起来，开发企业的利润会下降，因为保障房的价格是事先确定的。但只要事先在拍卖合同中订好了规则，在竞拍土地和建造环节开发商都会考虑好这一因素，对于开发商的盈利而言是没有什么影响的。

    相反需要考虑的是，政府应确保开发商保证保障房的质量和同一地块上建造的商品房是一样的，因为开发商都希望把10%的保障房建造在边角、朝向不好的区域，政府需要对此做些规定。

    城市更新或成发展趋势

    中国经济导报记者：在各地城市建设中有时会出现“新城”变“鬼城”的情况，那么二三线城市如何进行城市建设，才能避免出现“鬼城”的情况？

    邵挺：所谓的“鬼城”都是在原来那套城镇化模式下推进的必然结果，以前是“要地不要人”，“要地”指的是征地，地方政府征地后赶紧造房子，之后GDP提升就可以出政绩，对于五年一届的政府而言，短期行为是有强动力的。相反，建立各种配套的保障制度，提高城市的软实力等等，都不是几年内可以完成的，所以大家都不愿意干这种长期的制度性的事情。

    所谓的“不要人”是说不想把农民工纳入到城镇体系中去。新型城镇化的重点一个是“新”，一个是“人”，其机制建立，首先是要进行土地制度改革和地方政府的政绩考核，一个管“帽子”一个管“征地权”，不然其他的都不好弄。

    像我们学者作为第三方可以很轻松地给地方政府提建议，但对于市长而言，在短期内必须出成效，这也是矛盾。还有一种现象是鬼城和新城是各地都有的，这也是各地政府为了自己出政绩所导致的结果，所以核心还是要抓住新型城镇化和改革这两条硬线。

    中国经济导报记者：新一届政府提出“新常态”，那么作为上下关联60多个行业的房地产业，未来会怎样调整？如何协调房地产存量与增量之间关系？

    邵挺：房地产是支柱产业的提法，在1998年的23号文和2003年的18号文都有所表述或显现，特别是18号文直接说房地产是我国的支柱产业。从全世界来看，很少有国家在法律上这么提的，比如德国将房地产列为民生的事项，是政府要保障每个人基本住房需求的，而绝非是拉动增长的产业。

    我国过去多年都是将房地产作为经济增长的驱动力来考虑的，现在房地产无论是在结构还是供需上，都进入了新常态，过去定位为支柱产业的背景是2003年房地产供给大量缺乏，同时经济也需要带动力来高速增长，新常态要对房地产市场的发展目标重新进行定位。

    客观地讲，不管文件里怎么定位，房地产始终都是一个国家的重要行业，但政府不要特意提出来，至少首先应该淡化房地产作为支柱行业的色彩，而应该更多地强调房地产作为基础的民生工程，满足社会居民基础住房需求。

    前瞻地看，未来房地产市场以存量住房更新改造为主，这也是“新常态”的重要内容。我们目前居住的一大批房子都是在上世纪80年代前建造的，上世纪90年代初到2000年也盖了大量的房子，2003年后又有一批，现在去看那些房子都很粗糙，包括10年前的房子，看上去跟周边环境也很不协调。从世界上看，例如德国也走过了一个在郊区造新城的过程，到后来都是以内城和老城区更新为主，因为房子有寿命，需要定期的更新维护。

    在城市更新方面，深圳市做得最好，从2006年到现在都在做城市更新和存量住房拆迁和改造，随着中国城市化率达到50%、60%以上，尤其是一线和部分二线城市，事实上都已经超过70%了，在这些高度城市化的地区，房地产市场的发展潜力不是搞新城，而是将城市更新作为抓手，把存量住房改造作为下一轮房地产市场发展的重点。

    未来的理念是将城市住房改造作为提升城市发展的质量，重新布局城市，增加其集聚力，这需要有一个非常大的思路转变。相比新建而言，旧城改造和城市更新速度比较慢，因为是动存量资产，里面的纠纷和处置难度也特别大。但从趋势看，未来的房地产市场会逐步过渡到一个存量消化、优化、更新的阶段，而非以前纯粹的新建、以增量为主的阶段。