楼市“金九银十”不再城市更新需加速

    房产市场：““银十”同样难重现

    中国经济导报记者：国家统计局数据表明，今年1～8月份全国房地产开发投资接近5.9万亿元，同比名义增长13.2%，增速比1～7月份回落0.5个百分点，而且从9月份实际情况看，传统意义上的“金九”没有出现，那么您认为“银十”是否会重现？

    邵挺：8月份的经济数据整体上不太好，包括房地产、投资、消费等，其中房地产指标反映在价格上是全国70个大中城市的新建房屋销售价格指数，其中有68个在下降，只有厦门同比上涨了0.02%。

    前几年，我们在做市场分析的时候，短期现象和问题研究得比较多，但现在觉得从中长期趋势去看，可以从基本供需关系中找出真正的问题。之前我们中心市场所做过一个研究，结论是说我国城镇居民户均住房套数到2012年就达到1，理论上来说就是城市中每户家庭都有一套房。从全国看，我国已经告别了一个房屋短缺的时代，进入了住房供需基本平衡的新阶段，但从结构看，北上广深等一线城市的供需矛盾还比较突出，许多三、四线城市的住房相对过剩甚至严重过剩，这几年的住房市场演变历程正在逐步验证我们之前的研究结论。

    其实，2009年出台大规模刺激计划前，中国的房价已经有所松动，市场在自行调整，不少二、三线城市在那时房屋供给就已经有所过剩了，但在一些城市高房价的刺激下，后来全国又建造了很多房子。到2012年，决策层的房地产调控思路发生较大变化，从过去单纯的控制房价到强调“健全房地产市场体系、发挥市场在商品房市场的作用和政府的住房保障职能”，市场力量发挥了调整房价的主导作用。在各地的调研可发现，2013年初，许多三、四线城市的房子已经卖不出去了。从2013年底开始，在北京一些销售楼盘中，是可以有打折等优惠空间的，所以隐性的降价在那时已经开始了，而非今天。

    中国房地产市场的黄金期已经过去了，表现在投资量、竣工量和新开工量等各项重要指标的峰值已经到了，供需结构已经基本平衡。国际经验表明，这个时候如果再采取强刺激政策的话，强行把房价托高，就会快速形成泡沫。全世界的房地产泡沫，在供需结构达到平衡的时候更容易爆发，因为如果在房屋严重短缺的情况下是不会有泡沫的，因为有需求力量的支撑。只有在供需平衡时还依然在用各种手段刺激房价上涨时，才会出现泡沫，因为缺乏真实面的支撑了。

    所以从宏观结构看，今年“金九”没有出现，“银十”同样也难以重现。