生育率变化将如何影响学区房走势？

　　近期，生育率问题再度引发广泛关注和讨论。从全国来看，虽然2011年至今生育政策不断放松，然而实际效果并不理想。2016年，出生人数达到2000年以来顶峰（1883万人），此后持续下降，2022年降至956万人（见图1）。也就是说，出生人数下降一半只用了六年时间，下降速度之快远超预期。生育率偏低问题在一线城市也尤为突出。北京常住人口出生人数自1998年以来持续增长，至2016年达到顶峰（20.2万人）。此后一直呈下降趋势，2022年降至12.4万人。上海情况也类似，2016年出生人数同样是1998年以来峰值水平（22.2万人），至2022年已降至10.8万人。

　　横向比较来看，中国在全球主要经济体中生育率处于较低水平。近年来全球主要经济体生育率呈下降趋势（见图2），然而中国生育率下滑速度远高于其他主要经济体。中国是全球前五大经济体中生育率最低的国家。2021年，中国总生育率（每名妇女生育数）仅为1.164，低于法国（1.83）、美国（1.664）、德国（1.58）、英国（1.56），甚至低于重度人口老龄化的日本（1.3）。韩国在发达经济体中生育率处于最低水平，2021年韩国总生育率（每名妇女生育数）仅为0.808。以目前中国生育率下滑速度，预计未来3-5年内可能将低于韩国。

　　未来生育率趋势仍不容乐观，主要有以下几点原因：一是结婚登记人数持续下降。从全国来看，2007-2013年结婚登记人数持续上升，从950万对增长到1327万对，此后不断减少，2021年仅为764万对（见图3）。2012年以来北京结婚人数也持续下降，从17.4万对下降至2023年的10.3万对。上海自2013年以来结婚人数不断减少，从15万对下降至2020年的9.2万对。结婚登记人数与出生人口高度相关（见图4），结婚登记人数下降意味着出生人数大概率也将继续下降。

　　二是人口流入持续减少。从一线城市人口流入情况来看，2016年以来常住人口就已经告别高增长阶段。北京甚至已经出现人口净流出，2016-2022年人口净流出共计39万人（见图5）。这也使得北京常住人口出现下降，从2195万下降至2184万（见图6）。上海自2021年开始人口也出现流出，2021-2022年人口净流出共计18万人。广州和深圳2020-2022年常住人口已经基本停止增长。

　　三是政策支持难以起到预期效果。目前，不婚不育问题是一系列综合因素所致，既有经济因素，也有社会因素。从国际经验来看，鲜有经济体能在生育率出现下滑时阻止这一趋势。世界各国出台的鼓励生育政策大都效果有限。基于当前国情，阻止生育率下滑十分困难，需要付出巨大的经济成本和社会成本，而这一成本以目前经济发展水平可能难以承受。虽然中国GDP总量排名世界第二，但人均GDP偏低（见表1）。2021年中国人均GDP仅相当于美国的18%、德国的25%、英国的27%、法国的29%以及日本的32%。虽然近年来已经出台了一些鼓励生育的政策，但与结婚和生育成本相比相差甚远。未来生育率继续下降几乎难以避免，只是速度快慢的问题。

　　生育率下降将对学区房产生较大影响。一是学区房需求将大幅下降。以北京为例，目前生育率下降已经对幼儿园招生产生冲击，后续幼儿园大量关停是大趋势。一般来说，出生人口在未来5-6年内会产生学区房需求。北京市出生人口在2016年达到顶峰，这也就意味着2022年是学区房需求高点的最后一年，2023年以后学区房需求将持续减少。

　　二是学区房价值将会下降。学区房最大的风险来自于政策变动。随着出生人数不断下降，学生越来越少，为了避免更多的学校无生可招，多校划片政策很可能会取消，一个小区将只能对应一个学区，对现有学区房构成利空。而对那些非学区房可能构成利好，因为未来很可能会被划入学区。并且，优质学区的学区房价值也会下降。由于出生人数持续减少，而优质学区资源相对固定，更少的学生对应固定的学区，这也就意味着优质学区房的稀缺性也会下降。此外，由于学历开始贬值，高考重要性下降，优质学区的学区房亦趋于贬值。

　　三是优质学区和普通学区的差距将会缩小。幼儿园入学人数大幅下降将很快蔓延至小学，未来可能将有一半的小学将面临被合并甚至是关停的压力。届时教师供给会大幅增加，竞争也会更加激烈，教学质量也会因此提升。普通学区将更加受益，并因此缩小与优质学区的差距。

　　学区房价值下降也会给一线城市房价下跌带来压力。过去很长一段时间学区房炒作是一线城市房价上涨的重要驱动力，学区房普遍比非学区房贵10%-30%甚至更高。随着学区房价值不断下降，价格也可能出现较大调整，带动整体房价下行。尤其是那些居住属性弱学区属性强的住房，价格调整幅度可能更大。

　　结婚人数和出生人数持续下降对经济的影响十分广泛，不仅不利于消费复苏，影响家电、母婴消费品、家装、房地产等诸多行业的发展，而且会导致中长期经济增长目标实现难度加大。未来应采取切实有效手段，下大力气提高结婚率和生育率，提升潜在经济增速水平，助力实现“两个一百年”奋斗目标。