买房的“输数”与“胜数”

    近日笔者去做指压治疗，倾谈间指压医师表示对于几年前买入可商住两用的治疗所作自用感得幸福，虽然楼价比几年前跌了10万元左右，但是她在这几年省却了数十万元的租金，其实“除笨有精”，重要的是单位是自己的，从此免却被加租之苦！

    无错，楼价短期上升还是下跌，我们未必掌握到！但长期楼价可以抗衡通胀，大多数人亦认为长远楼价会上升！而可以肯定一点就是最终每个单位都会随著时间供满楼成为“现金契”(已清还全数按揭贷款)，第二点可以肯定的是身份已由租客变为有资产者了！这些都是人生的结构性改变！当到了晚年有一层供满了的住宅物业，便和没有资产的租客有很大分别了，供满楼之后可以将单位出租，亦可以再按揭然后运用资金投资，当然亦可以做“逆按揭”安享晚年！笔者以上只是一条“输数”，即是就算打输数楼市长期不济亦可以掌握到的回报，但是在多变的局面中，仍有可观的“胜数”可以去掌握的！

    本来在不稳定的市道中只追求“胜数”是存在不少风险的，但是如果预先掌握了“输数”也输得起和满意输数的收穫的话，然后去等“胜数”出现，这表面放弃了投资的主动性，却偏偏令投资的人掌握厚利的机会反而大了！赢面亦高了！因为房地产的优势在投资期间，虽然是会有遇上市淡的时候，也包含了利好的时候！准备了“输数”就能渡过市淡的时候，也能等到市道最好的时候，投资秘诀只此而已！

    有人问：定期存款有3至4厘，为何要买收租回报率只得2.7至2.8厘左右的房地产？因为楼市利好的时候，仍比很多投资项目收获大！楼市除了享受到经济景气的时候，楼市亦对冲到高通胀的时候！房地产正因为投资期长，所以容易享受到利益複息化的回报！眼前定期利息不正常地竟然比按揭息口更高，不可能长期如此，所以利益不可以作长期複息化！但住宅的收租回报率就可以了！随着时间的过去，楼价和租金也上升，纵使这个上升是温和的，但三、五、七年之后的收租回报率和投资当初的成本去作计算，仍是十分可观！

    当下的楼价应该仍然会有一些板块要调整，但是今年内有三个因素会令楼市在稍后会有所改善，第一是租金在上升中，加上优才大量进入香港，租金明天会更好；第二是香港经济及消费市场都在改善中，香港继续享受到金融中心的优势；第三是加薪将在下半年改善！