撤销楼市辣招之我见

    近期很多人讨论撤销楼市辣招，笔者想分享一下我的意见。

    楼市辣招出现的前因及初心是管制炒楼！但这个目的其实一早已达到！却无论有意或者无意楼市辣招也产生了一个重要的功能，就是令到近年因量化货币而大量涌入香港的资金变相「封印」在银行，香港的M3亦由2008年的6.05万亿港元增加到16.65万亿港元，增加了约1.75倍的资金！正常在这情况之下，香港楼市的价格和成交会因为资金涌入是正比例上升才对，当时可说是大势所趋，所以笔者在近十多年只能给予消费者一个建议（尤其是年轻人）就是赶快买楼上车。

    很奇怪香港的贷存比率并没有因为不断的资金涌入而持续上升，原因之一是楼市辣招令到投资的资金运作并不活跃，另一原因就是股票市场，股市的宏调令到消费者在资金充盈之下投资市场异常冷静，再加上社会运动及三年疫情，悲情笼罩着香港。但一个「银仔有两面」，就是悲情反而令到香港因祸得福，想想如果过去几年一帆风顺，香港楼价可能会再高10%至20%，全港借贷额亦会提高，恒生指数可能会比现在高20000点左右，如此一来我们就不可能在最近一年的加息及「收水」中几近全身而退。正正因为钱没有用来投资，最后就成为海量的存款，当存款高于借贷的时候，P按(最优惠利率按揭)就难以紧贴加息，而H按(银行同业拆息按揭)只是面对套息的问题。而套息的问题并没有想像中那么大，第一，套息的钱并没有流出香港的；第二，套息得益的不只是炒家，亦包括不少在香港的存户；第三，炒家套息一样要付息口成本，套息活动去到后期息口会提高，加上汇差炒家一样有损手机会！而赚炒家利息仍然是香港的银行！香港神奇地出现定期息高于实际按息！在美国加息下配合联系汇率，银行容易给予更高的定期息口！当定期息口高过滞后的实际按息成为常态时，加上按息如果能够做到低过通胀和经济增长的话，这纵使不是低息期也是「抵息期」！不过，局面波谲云诡，息口仍然是不能低估的风险变数！

    取消楼市辣招可能会令到成交活跃，那么香港的银行存款就会减少，按揭会上升，低息屏障可能会失去！那是否又合乎中美决战前夕的局面呢？

    现实上我们不可以完全和社会主义远离太远！取消辣招若回复到炒家市场，相信未必是实际的期望！

    何况撤销楼市辣招短期未必对楼价有利，还有可能就是市场上手持多于一个单位的人士会趁机减磅，有机会令到放盘量是多过需求！那撤销楼市辣招反而是令到楼价下跌的做法，我们难以评估忽悠的买家反应！