美国商业地产泡沫爆破? 小心2023年金融危机?

    美国银行业正面临严峻的挑战，因为商业地产市场的风险不断增加。高利率、空置率和价格下跌都对办公楼的业主和贷款人造成了压力。而中小型银行在这个领域的贷款规模过大，可能引发信贷危机，甚至威胁到整个金融系统的稳定。本文将分析美国商业地产市场的现状和未来趋势，并探讨其对香港楼市的启示。

    美国办公楼市场的困境

    美国办公楼市场在疫情期间受到了重创，因为远程工作和社交距离的政策导致了需求的减少。根据经纪巨头 Cushman & Wakefield 的数据，到 2022 年底，写字楼的空置率升至 18.2% 的历史新高，在曼哈顿、硅谷甚至亚特兰大等主要市场超过 20%。这意味著有近两成的办公空间没有租户，给业主带来了收入的减少和资产的贬值。

    美国办公楼市场在疫情之前就已经处于一个供过于求的状态，因为过去十年中，科技和金融等行业的快速发展，推动了大量的写字楼建设和投资。然而，疫情爆发后，这些行业也是最先採用远程工作模式的，导致办公室需求急剧下降。根据波士顿谘询集团（Boston Consulting Group）的一份报告，美国目前60%至65%的办公空间将不再被需要。

    但空置率只是问题的一部分，更严重的是利率的上升。由于美国联邦储备局为了控制通胀而加快了加息的步伐，商业地产贷款的成本也随之上升。这对于需要再融资的业主来说是一个巨大的打击，因为他们必须以更高的利率还款，即使他们的物业收入没有增加或甚至减少。而且，如果物业价值下跌，他们可能还需要支付更多的抵押品或本金，才能获得银行的批准。

    根据美国商业地产数据公司 Trepp 的报告，2022 年有约 1,500 亿美元的商业地产贷款到期，其中约 600 亿美元是办公楼贷款。这些贷款中有超过一半是在 2012 年或之前发放的，当时利率低于 4%，而现在已经上升到 5% 以上。这意味著再融资后每年需要支付额外数十亿美元的利息。而且，由于物业价值下跌，这些贷款中有近四分之一已经处于负资产或接近负资产的状态，即贷款金额超过物业价值。

    而根据美国联邦储备局的数据，中小型银行占商业房地产银行贷款存量的70％。此外，根据MSCI的数据，它们在办公室贷款的起始比例在2019年至2022年期间几乎翻了一倍，达到了30％。最大的担忧是由地区性银行的压力引起的信贷紧缩将引发经济衰退。这将导致房地产价值更大幅度的下降，引发办公市场的一波违约风暴。这可能会在房地产行业中引发更广泛的传染，甚至可能引发一场全面的金融危机。

    美国银行已经开始减少对商业开发商的贷款，有报导指与6个月前相比，现在美国每家银行对房地产贷款都有所收紧。在银行融资成本上升的背景下，预期的信贷紧缩可能会进一步加剧其问题。而银行是百业之母，当银行紧缩的时间，这将会影响各行各业。

    而著名投资者芒格近日指“我们不可以理所当然地认为美国将永远繁荣，但在相当长的一段时间内，我们会度过难关”，“我们是一个特殊时代的产物，拥有一系列完美的机会”，但时移世易，投资的黄金时代结束了，大家对未来的投资回报便应该要有一番新盘算和考量。

    其实上述情况香港都有出现，去年本港写字楼整体空置率升至14.4%，甲级写字楼空置率升至15.1%，创下自1998年以来、长达24年的新高。

    小龙在多次在本栏指香港楼市18年周期完结，2021年后楼市将会下跌，2023年至2025年将是机会。而很多人说九运如何如何，但更重要是不要在九运前死去。

    作者：江恩小龙刘君明