房地产：负债比例可控 且派息增加

    2016年销售强劲。中国2016年物业销售增长快速,三大物业发展商在2017年第1季的销售势头依然保持及其市场份额继续扩张,但强劲的销售并未反映在其2016年业绩。十家在我们覆盖范围的公司,其2016年营业额平均上升18%,同期的纯利只增加9%;此外,它们的边际利润受到高地价、更少比例的利息开支资本代及永续债的开支影响,因此2016年的平均纯利率下跌1.3个百分点至14.7%。

    预期2017年物业销售下跌12%。因为我们相信未来物业市场的销售将会受到最近的宏观调控(不单是限购令,更包括房贷的收紧)所影响,而且2016下半年的基数较大,所以我们预料2017年全年的物业销售同比下跌12%至103,510亿元人民币。

    负债比例可控,且派息增加。受惠于强劲的物业销售,大多数的物业发展商在2016年去杠杆。平均而言,十家在我们覆盖范围的公司之净负债与总股本比率在2016年下降1.7个百分点至52.2%。只有融创是例外,因为公司在去年进行了多次的大规模收购,其净负债与总股本比率由2015年的76%上升至2016年的122%。在资产负债表改善后,房地产公司皆增加派息,平均派息比率由2015年的35.2%上升至2016年的39.4%。

    2017年第1季股价表现优于大市。中国房地产公司的表现优于大市,十家在我们覆盖范围的公司,其股价平均在2017年第1季上升33%。由2017年3月17日至2017年4月5日,超过35个国内城市推行更严厉的措施来限购或收紧房贷,新一轮的调控措施将在今年余下日子对房地产市场带来压力。

    估值并不吸引。在最近的股价上升及我们更改盈利预测后,十家在我们覆盖范围的公司之估值上升,2017年市盈率达7.2倍,或股价与资产净值折让收窄至44.7%,我们相信目前估值已反映大部份的利好因素:另一方面,最近的调控措施被投资者忽视,我们不相信中国房地产板块未来具很大空间被重估,因此我们给予的评级为「与大市同步」。（招银国际）