房地产：地产板块继续呈现明显超额收益

    春节前一周大盘表现低迷，地产板块继续呈现明显超额收益：春节前最后一周大盘表现低迷，28 个行业全部下跌，其中计算机、传媒、医药跌幅靠前，地产板块下跌4.2%，跑赢大盘约0.3pct，继续呈现明显超额收益。

    板块估值方面，本周末板块PE 及PB 估值跌至11.32X 及0.97X，一周后PB 估值再度降至1X 以下；相对全部A 股PE 及PB 估值折价幅度分别为38%及44%，若剔除银行股折价分别为56%及59%，相对估值折价幅度基本与上周末持平。个股方面，本周板块涨幅前五为铁岭新城、凤凰股份、南山控股等，以中小市值及ST 股为主，其中铁岭新城筹划控制权变更停牌后复牌；跌幅前五包括ST 中房、皇庭国际、金科股份等，其中st 中房因尚未聘请审计师收到监管函，皇庭国际转让成都皇庭国际中心，金科受资金面负面消息影响跌幅较大。主要公司本周以下跌为主，仅华润万象生活、中海物业、保利、龙湖录得小幅上涨，其中华润万象生活上周披露收购中南服务，而跌幅靠前的包括世茂系、新城、融创等，近期世茂系接连转让旗下资产。

    银保监会明确22 年工作重点、部分城市向三孩家庭发放购房补贴、安徽提通过降首付扩大消费等：1）银保监会明确22 年工作重点：2022 年银保监会工作会议召开。会议要求，要坚持不懈防范化解金融风险。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”

    房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2）部分城市向三孩家庭发放购房补贴：不只是四川资中，目前全国多地发布政策对多孩家庭住房给予支持，包括甘肃临泽、江苏海安、浙江宁波、陕西、吉林等。3）安徽提通过降首付扩大消费：安徽省下发《进一步做好近期促进消费工作若干措施》，推进春季大宗商品消费。具体措施包括，引导房产、汽车、家电销售企业在春节消费旺季，通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式，扩大大宗商品消费。加快推进保障性住房建设，发展长租房市场，稳步推进“租购同权”。鼓励家装企业开展“皖家灯火”等家装促销活动。

    维持“强于大市”评级：基本面，截至本周共计66 家房企公告21 年业绩预告，其中亏损的28 家，占比超40%，业绩恶化（同比下降、转亏、亏损扩大）的41 家，占比超60%，其中蓝光发展、阳光城等二线房企由盈转亏，具体来看板块业绩下滑的原因主要包括毛利率下降、计提减值等。

    21 年在政策及销售转冷的压力下板块业绩明显恶化。政策面，银保监会明确22 年工作重点，重申房住不炒、三稳及因城施策，从具体城市来看，部分城市出台购房鼓励政策。考虑到基数影响，一季度基本面仍面临压力，我们维持1）因城施策背景下部分城市可能加速出台行业托底政策，2）供给端及需求端资金面或将继续改善的判断。受益政策面不断释放的积极信号、稳增长的预期及市场风格的变化，我们维持推荐，板块估值有望继续修复，个股方面推荐1）优质龙头及部分民企万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。

    风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。（长城证券）