房地产：热点城市调控政策持续密集落地

    核心观点:

    整体成交情况:9月首周环比下跌,其中一线城市降幅显著。

    上周,一线四大城市房地产成交面积88万平米,环比上周下降37%,同比下跌9.28%。我们跟踪的部分二线城市房地产成交370万平米,环比上周下降16%,同比上升10.78%。

    上周,整体成交环比明显回落,其中一线城市大幅下行,四大城市除北京外均有不同程度下跌,其中上海大幅回落62%;二线样本城市环比涨跌各异,其中济南、东莞、昆明涨幅明显,而杭州、武汉、厦门、南京、无锡等热点城市成交环比下跌。

    分区域看,上周三大重点区域环比涨跌各异,其中环渤海区域环比上涨14%,样本城市中北京领涨,涨幅超过60%;长三角区域环比下跌38%,样本城市除苏州外均环比下行,其中上海跌幅超60%;珠三角区域环比小幅下跌,其中深圳跌幅超30%。

    整体库存情况:库存指数小幅下跌,去化加快。

    上周,全国15城市库存指数小幅下跌,北京库存指数继续回升,而上海库存指数则继续下跌,再次突破16年以来的最低水平。上周,推盘量震荡上行,12大城市去化速度加快。

    本周观点:信贷边际宽松逐步消失,继续看淡主流地产。

    目前,热点城市调控政策持续密集落地,二线城市有限购重新回归的迹象。此外,整体信贷边际宽松逐步消失,35城市首套房贷利率结束了15年以来的持续下行态势。成交方面,9月上旬,我们跟踪的60城市新房成交环比微涨,同比增速因低基数继续抬升至35.3%,但中期来看,我们依旧维持前期的观点,未来行业基本面量价调整的大趋势不变。投资策略方面,自上而下,我们维持年初以来的观点,未来行业基本面及政策面均不具备支撑主流地产股持续上涨的中期基础,继续看淡主流地产。于此同时,我们继续坚定看好,在大资管时代下,房地产金融具备行业投资机会,能够稳定贡献合理收益的持有型物业运营企业能够真正匹配“资产荒”的需求,这类企业真正具备中长期的投资逻辑。自下而上,我们则继续挖掘估值较低,具备较强安全边际的转型个股。

    本周组合。

    上周广发地产组合包括嘉宝集团、中国国贸、广东明珠、阳光股份和海德股份。本周广发地产组合保持不变。

    风险提示。

    政策收紧风向蔓延至其他热点二线城市。行业销售增速低于预期。（广发证券）