房地产：三条线布局 龙头+转型+主题,

    策略:维持行业“领先大市-A”的投资评级。伴随着各地限购限贷政策的放松,企业融资也在放松,未来地产行业的需求和供给端的各种限制会陆续放开,未来两个月成交量的回升是大概率事件。继续看好地产股,三条线布局:龙头、转型、主题,龙头推荐保利、万科、招地;转型推荐广宇集团、华业地产、中天城投;京津冀主题推荐华夏幸福、宝硕股份;国企改革推荐金隅股份。

    本周上证综指和深证成指分别上涨4.93%、4.75%,申万地产指数上涨5.31%,在28个一级行业中排第10位。

    截止9月5日,今年房地产信托发行规模较去年有所下降,发行利率略有上升。合计发行房地产信托853支,发行规模1991亿,同比降21%,发行期限1.79年,同比减少0.11年,发行利率9.71%,同比上升21bp。

    要闻点评:1.1.中票放开利好房企,地产供需两端相继放开。1)中期票据以3到5年为主。

    房地产企业融资渠道进一步放开;2)目前我国中票市场存量规模约3.2万亿,3年期AAA级企业发行利率6.35%(二季度平均),低于同期一般贷款的加权平均利率和信托融资利率。中票的放开能够适度的降低地产企业的融资成本。

    3)由于本次放开发行中票受到较多限制,预计大型房地产企业将率先受益。

    1.2.“营改增”对行业整体税负影响不大。1)前细则还未出台,最终影响还要视各种细项抵扣,土地增值税处理等。我们认为最终的结果,对行业整体税负不会有大的影响。2)根据我们测算按原先11%的增值税计算,房地产企业税负实际上将得到减轻;提高到17%对整体税负影响不大,但企业将面临分化,高毛利公司税负较高。

    1.3.华夏幸福:买入-A,引入北斗产业链,产业园区加速升级。我们继续看好公司的产业新城模式,其在地产开发方面摆脱了传统的重资产模式,实现轻资产运行超级大盘;与产业龙头的合作夯实了公司在招商引资方面的护城河优势。并且公司是京津冀一体化的最大受益者,短期随着“北京大七环”和新机场的开工建设,北京的产业及住房需求外溢将保证公司至少未来三年公司高增速。预计2014至15年EPS分别为3.08和4.51元,维持6个月目标价37.2元。

    1.4.万科A:买入-A,销售稳健增长,继续贯彻小股操盘模式。

    成交:周商品住宅成交面积小幅回落(1)一手房:本周我们统计43个城市商品住宅成交面积环比略有回落。本周住宅合计成交面积438万平方米,较上周环比下降5.3%,同比下降4.5%,同比降幅较上周扩大7.2个百分点。分城市来看,一、三线城市成交面积均环比下降,二线城市略有增长,同比方面三线城市仍保持正增长。一、二、三线城市环比分别较上周变动-11.0%、+0.7%和-12.4%,同比分别变动-14.5%、-5.2%和+2.2%,同比增速较上周变动-15.7%、-2.1%和-14.6个百分点。

    (2)库存:一手房可售套数159.4万套,同比/环比变动+24.7%/+0.4%,根据月销售数量统计去化周期为15.0个月,较上周下降0.5个月,较去年同期增加5.0个月。其中一、二、三线城市库存同比增39%、28%和43%,分别需去化9.4、13.3、30.2个月,同比分别变动3.4、2.8、16.2个月。

    (3)二手房:二手房成交面积环比降10.1%,同比降21.2%。

    流动性:银行间市场利率维持低位,周小幅净投放70亿。

    风险提示:各地信贷放宽政策被叫停,房地产销售面积降幅超预期。（安信证券）