房地产：优质房企有望优先享受“融资”糖果

　　融资政策边际改善，优质房企有望率先受益

　　12 月3 日央行、银保监会、证监会官方发布就恒大问题答记者问，表示将重点满足刚需及改善需求，支持房企合理正常融资。监管层持续传递政策边际缓和信号，优质房企将得到更多的政策倾斜。建议从终局思维选择头部房企，享受短期估值修复和长期格局优化、多元业务带来的稳健成长，同时关注头部物管公司和彻底转型的部分房企。重点推荐1）A 股开发：万科A、金地集团、金科股份、中交地产等；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展等；3）物管公司：保利物业、旭辉永升服务、中海物业、新大正、招商积余等；4）转型房企：华联控股等。

　　恒大风险暴露反映房企生态困境

　　本次监管层联合发声的触发点是中国恒大（3333 HK）同日披露的公告，公告称公司无法履行一项2.6 亿美元担保责任。如下几点值得关注：1）央行表示对企业汇出资金偿付及回购境外债券提供支持；2）银保监会表示将重点满足刚需及改善需求，合理发放开发贷、并购贷；3）证监会表示支持房企合理正常融资，支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购。据我们跟踪，销售额口径下，违约+评级下调的房企2020 年市占率已经接近15%，市场景气度下行、再融资能力下降、预售资金监管收紧等因素共同造成高杠杆房企风险持续发酵，稳定市场预期和信心迫在眉睫。

　　优质房企有望优先享受“融资”糖果

　　从此次表态来看，监管层倾向于不触碰道德风险，市场化方式解决问题：1）保障合理的按揭贷款和开发贷、债券等需求，意味着10 月以来按揭贷款的改善依然能持续；2）通过支持优质企业并购来解决出险企业问题。我们在2020 年深度报告《“三道红线”下房地产的 15 个预判》中曾经预判，“三道红线”机制的意义不应只有惩罚，也应有对“好学生”的奖励，11 月交易商协会座谈会后，数家头部央企及财务稳健的头部民企（如龙湖集团等）已经启动中票发行，融资用途也有所扩展，我们相信未来类似的融资“糖果”

　　将会越来越多，有利于行业整合和集中度提升。

　　仅托底尚不足以改善市场环境，2 个信心亟待修复9 月底以来，以央行提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”为开端，监管层持续传递政策边际缓和信号，如按揭发放、优质企业债务融资提速。但我们认为聚焦于托底对于目前市场环境改善不够，行业囿于2 个信心缺失：1）金融机构信心：债券发行难度大、部分房企被抽贷等导致房企再融资能力持续下降，偿付压力加大；2）购房者信心：景气度下降、房企暴雷、房地产税等加重需求观望预期，导致房企周转和回款速度变慢。金融端政策已边际改善，但我们认为需要更多政策联动才能从根本上平稳市场预期（如更多的因城施策手段等），否则房企风险扩散仍将持续。

　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。（华泰证券）